México, rezagado en registro de la propiedad

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De acuerdo con el Banco Mundial, el país ocupa el lugar 110 de 189 naciones evaluadas en la materia. Al cierre de 2014, el avance en modernización catastral fue de 66%

PlanosMás allá de temas con alto impacto mediático, como la inseguridad, la certidumbre jurídica puede constituirse en el fiel de la balanza en la implementación de las reformas estructurales. En ese sentido, en el desarrollo de los grandes proyectos que se llevarían a cabo en los próximos años, el registro público de la propiedad (RPP) se coloca como un importante condicionante, y en México registra evidentes atrasos.

“Se estima que 90 por ciento de los municipios desconoce el valor catastral de su territorio; México es un país de contrastes muy notorios, y el caso de la gestión de catastro y del RPP no es una excepción”, sostiene José Oliver Ambía López, director de Departamento de Finanzas del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM) Campus Santa Fe.

FACULTAD DEL ESTADO

La Constitución Política establece que el Estado mexicano es el propietario original del territorio; sin embargo, tiene la facultad de transmitir el dominio de éste a los particulares, constituyendo así la propiedad privada, estipulado en el Artículo 27. “Al ser el territorio uno de los elementos fundamentales del Estado, es a éste a quien le corresponde su protección; es decir, debe garantizar los derechos adquiridos sobre la propiedad privada, así como establecer las instituciones que se encarguen de salvaguardar esos derechos”, sostiene el estudio Mejores Prácticas Registrales y Catastrales en México de la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económicos (OCDE).

Respecto a la actividad catastral, la Carta Magna establece que los ciudadanos deberán inscribir sus propiedades en el catastro, que debe ser operado por los municipios y el cual contiene datos técnicos y administrativos de los bienes inmuebles, como extensión, valor y propiedad.

Con base en esta información se realizan diversas acciones de tipo socioeconómico, geográfico, urbanístico, estadístico, histórico, legal y fiscal. De esta manera, mientras que el RPP establece derechos, el catastro describe características.

TRAMITOLOGÍA Y DESVINCULACIÓN

A pesar de lo establecido en la norma suprema en materia de RPP, de acuerdo con el estudio Doing Bussiness 2015 del Banco Mundial (BM), México ocupa el lugar 110 de 189 países evaluados en materia de registro de propiedades.

Por ejemplo, en el Distrito Federal se necesitan alrededor de siete trámites y 73 días para un solo registro de propiedad, mientras que en los países de la OCDE, en promedio, se requieren cinco y 24, respectivamente.

Países como Chile (en el lugar 45), Canadá (55), China (37), Costa Rica (47), El Salvador (56), Estados Unidos (29), Guatemala (65) y Perú (en el 26), tienen una mejor calificación que México en materia de RPP.

 

Es apremiante actualizar la información catastral, ya que 26% de los trámites que se realizan cada mes, son operaciones de compra-venta

 

Sin embargo, además del engorroso trámite que implica el registro de una propiedad, la OCDE advierte que la base de datos registra un alto nivel de “complejidad y heterogeneidad, exponencialmente preocupante”, por la duplicidad de tareas en que suelen incurrir autoridades estatales y municipales.

“Los sistemas de información de las propiedades se encuentran desvinculados y, en la mayoría de los casos, contienen información incongruente sobre una misma propiedad: cambios en la nomenclatura de las calles, errores de medición (referencias físicas o calibración de instrumentos), abreviaturas usadas en nombres y apellidos; uso de contratos privados para traslado de dominio y construcciones no declaradas a la autoridad municipal”, sostiene el organismo encabezado por José Ángel Gurría.

Ante dicha realidad, desde 2007 el Gobierno Federal tiene en proceso la creación de una plataforma jurídica, homologada, operativa, tecnológica y estandarizada de los RPP y del catastro en el país, en la que intervienen las secretarías de Gobernación (Segob) y de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), así como la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Para ello, de 2007 a 2014, el Gobierno de la República ha apoyado la modernización del registro con 2,626 millones de pesos (mdp) que, sumados a los 2,394 mdp que han aportado los estados, hacen un total de 4,930 mdp ejercidos. La Sedatu asegura que para 2015, el Ejecutivo Federal aplicará los 336 mdp previstos para continuar con dicho proceso.

La institución reconoce que resulta apremiante atender este rezago, ya que en México se realizan 23 mil 904 trámites registrales cada mes, de los cuales 6,372 (26 por ciento), corresponden a operaciones de compra- venta, por lo tanto es necesario contar con información actualizada y homologada.

Jesus Alberto Cano Velez

Jesús Alberto Cano Vélez / FOTO: CORTESÍA DE LA SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL

CERTIDUMBRE JURÍDICA

Al respecto, Jesús Alberto Cano Vélez, director de la SHF, admite que el reto es importante y muestra de ello es que al término de 2014, a nivel nacional se tiene un avance de 66.1 por ciento respecto a los estándares óptimos de los modelos. “Esta cifra es superior a lo que se observaba en 2006, cuando inició la medición y se reportó un avance de 45.6 por ciento; sin embargo, aún hay mucho camino por recorrer, pues hay estados con avances inferiores a 20 por ciento”, señala.

De manera particular, el funcionario destaca los avances que se han logrado en los estados de Morelos (95.9 por ciento), Baja California (91.9), Yucatán (91.7), Colima (90.7) y Jalisco (88.9 por ciento). Cano Vélez afirma que actualmente ya suman nueve las entidades que tienen un sólo instituto catastral y registral que realiza ambas funciones.

“Hay otras experiencias interesantes, como en Puebla, donde se legisló en la materia y, además de crear un Instituto Registral Catastral, también se le vinculó con la Secretaría de Finanzas del estado para garantizar la suficiencia de recursos para su operación. Por su parte, en Baja California todo el proceso de inscripción de actos registrales se lleva a cabo con el apoyo de un sistema integral que permite realizar consultas vía electrónica; también, tenemos el caso de Durango donde el portal del RPP permite a los notarios realizar trámites en línea y de manera más eficiente”, refiere.

Jose Oliver Ambia Lopez

José Oliver Ambía López / FOTO: CORTESÍA DE ITESM SANTA FE

No obstante, el funcionario advierte que en algunos estados el reto aún es grande: “Existen importantes rezagos en los estados de Chiapas y Nayarit, con un avance del 12.6 y 19 por ciento, respectivamente.” El especialista Oliver Ambía confía en que este programa llegue a buen puerto, pues indica que durante muchos años en México se colocó en segundo o tercer plano el tema del RPP.

Por lo anterior, considera que la homologación del RRP y catastro debe sustentarse en tecnología, incluso, subraya, no pensando en utilizar dispositivos físicos de almacenamiento, sino en guardar la base de datos en “la nube”, con el objetivo de resguardar la información de coyunturas, como pudieran ser incendios o incluso ataques a las instalaciones.

Asimismo, agrega, sería oportuno que, en el caso de estados con una pequeña extensión territorial, como Tlaxcala o Aguascalientes, y con un bajo número de municipios, como Baja California Sur y Quintana Roo, las autoridades estatales fueran las responsables de gestionar los datos del RRP y catastro.

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