Por un impuesto predial efectivo

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El autor es investigador en el Departamento de Dirección General Regional Noroeste de El Colegio de la Frontera Norte (Colef)

Establecer tarifas similares a predios de distinto valor es uno de los errores más comunes en el cobro de este gravamen

En el ejercicio de la administración pública de los gobiernos locales es posible identificar algunas limitaciones para implementar una política de impuesto catastral eficiente, efectivo y justo. Los problemas para operar dicho impuesto pueden clasificarse en tres rubros: técnicos, político-administrativos y sociales.

Los problemas de índole técnico del catastro se refieren a la capacidad de los gobiernos locales para llevar a cabo la valuación de los predios y mantenerla actualizada. Una de las metas de todo sistema catastral es que las valuaciones sean lo más cercanas a su valor de mercado.

En los lugares donde el mercado inmobiliario es muy dinámico y existen datos de compra-venta, la valuación catastral puede ser más exacta, ya que se cuenta con información. Aquí se parte del principio de similitud y proximidad, es decir, el mejor pronóstico de valor de un inmueble se realiza al conocer el valor de aquel más cercano y con dimensiones similares. El error de estimación (la diferencia entre el precio de mercado y el valor estimado) será mínimo en esta situación.

El gran reto es cuando el mercado inmobiliario no ofrece señales e información de los precios de los predios. Entonces, el valuador tiene que hacer uso de una variedad de técnicas estadísticas y econométricas para imputar precios a través de modelos hedónicos (donde el precio de la vivienda está en función directa de sus características: cantidad de habitaciones, calidad de la construcción, metros cuadrados, etc.).

Aquí el error de estimación puede ser mayor dependiendo de la técnica y los modelos empleados. El problema de equidad horizontal del impuesto es importante; esto significa que aquellos predios similares en su valor paguen el mismo impuesto para evitar distorsiones. Los gobiernos locales que carecen de un staff capacitado y entrenado tienen un gran reto, y los catastros presentan las mayores distorsiones.

DESPOLITIZAR EL IMPUESTO
En cuanto a los problemas de índole político-administrativo de los catastros, Benjamín Franklin acuñó la famosa frase que dice que “lo único cierto en la vida son la muerte y el pago de impuestos”. El pago de impuestos es poco o nada popular y además un pasivo para los políticos.

El impuesto predial en los países democráticos a nivel mundial (México no es la excepción) tiene la tendencia de ser una de las áreas de dominio y atribución del gobierno local. Los políticos parten de la idea de que la probabilidad de ser electos (en comicios) es inversa a la tasa y número de impuestos que ellos apoyen.

Por tanto existe un dilema: ni el político ni el ciudadano están dispuestos a apoyar impuestos; consecuentemente, no hay recursos para invertir en proyectos de desarrollo. ¿Cuál es la solución? Hacer que alguien asuma el costo político o despolitizar el impuesto.

En México, los gobiernos locales han preferido depender de las transferencias de los diferentes ramos del presupuesto y que el Gobierno Federal asuma el costo político. Sin embargo, esta solución tiene sus limitaciones.

La alternativa es la de despolitizar el impuesto a través de una organización técnica y profesional encargada de administrar el sistema catastral. Por ejemplo, en Estados Unidos la oficina de valuación catastral (appraisal office) es independiente de la política; administrada por staff profesional y un director contratado por sus credenciales y calificaciones profesionales y que trasciende a periodos políticos.

EQUIDAD Y LEGITIMIDAD
Por último, y no por eso menos importantes, están las fallas de índole social. Todo impuesto debe tener un componente de equidad y legitimidad —el predial no es la excepción. La equidad vertical es de suma importancia desde la perspectiva social del impuesto predial. Esto implica que los predios de mayor valor paguen un impuesto relativo más alto que los predios de menor valor.

El peor escenario posible desde una perspectiva social es que los sistemas catastrales y el impuesto predial presenten una estructura regresiva; es decir, que los predios de menor valor (donde habitan personas de ingresos más bajos) paguen, relativamente hablando, un impuesto mayor que los predios de más alto valor. Los gobiernos locales deben de analizar la equidad vertical de sus sistemas catastrales.

Finalmente, el tema de la legitimidad se relaciona con el hecho de que debe existir una corresponsabilidad entre el impuesto y los bienes y servicios públicos que los gobiernos ofrecen.

El catastro y el impuesto predial sirven para que los gobiernos locales se hagan de recursos para financiar los bienes y servicios públicos. Si la calidad de los bienes es mala, refuerza la percepción de que existe una ineficiencia en el gasto público, consecuentemente existirá una menor disposición a pagar y mayor propensión a evadir el impuesto.

En conclusión, es necesario que los gobiernos locales reflexionen en torno a la ciudad y la urbe como un bien público para las personas; un bien que sea accesible a todos sus habitantes; donde las amenidades que se ofrecen (financiadas en parte por el impuesto predial) sean una forma de lograr el derecho a la ciudad de sus habitantes. Los impuestos no solamente son recursos financieros, sino también instrumentos de política pública. El impuesto predial debe ser un mecanismo para producir ciudades con un menor grado de segregación socioespacial.

One Comment

  1. El problema del Impuesto Predial en habitantes es cobrar una renta al propio dueño y de uso habitacional. La otra como todos conocemos los funcionarios multimillonarios que son los dirigentes de nuestra nación el cual han instalado infinidad de arcas para sustraer las riquezas del pueblo, así como utilizar los bienes de la nación a través del suelo están exentos de impuestos al crear sus megaproyectos de inversión, negocios quieren que los mexicanos paguen un impuesto renta en cantidad exhorbitante cuando generaciones han vivido en ese lugar por más de 50 años.

    Entre otras cosas más nunca han aclarado en que utilizan esos recursos, una cosa es muy distinta el contribuir para la ciudad cuando uno es propietario del suelo con el impuesto predial y la otra está en pagar una renta que está fuera del salario promedio mínimo que se gana en México en cantidad exhorbitante.

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