¿Qué pasará con la plusvalía en la Ciudad de México?

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En la Ciudad de México los precios de inmuebles han aumentado su valor por diferentes circunstancias, principalmente por su ubicación y las mejoras o condiciones urbanas que han ocurrido alrededor de ellas. Esa plusvalía podría pasar a las arcas públicas para favorecer a sectores con menos recursos o a la conserva de ecosistemas.

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Eso es lo que plantean dos artículos que en las últimas semanas han causado polémica en el contexto de la construcción de una Constitución para la Ciudad de México y la nueva Ley de Vivienda de esta capital.

Uno de esos artículos se encuentra en el proyecto de Constitución que Miguel Ángel Mancera propuso a la Asamblea Constituyente de la Ciudad de México; se trata del artículo 21, inciso C, numeral siete que dice lo siguiente:

“Los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley regulará su aprovechamiento para restaurar los ecosistemas y las zonas degradadas de la ciudad”.*

* Lea: Constituyentes eliminan cobro de plusvalía del proyecto de Constitución de la CDMX

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Así como está redactado dicho artículo, dejaría la puerta abierta para que los incrementos al valor del suelo sean captados por el Gobierno capitalino y pasen a ser parte del patrimonio de la ciudad, lo que para algunos significa un nuevo impuesto, que además de todo es confiscatorio.

La confusión generada por la ambigüedad en la redacción de dicho artículo llevó a sus detractores a iniciar una petición en la plataforma Change.org, donde solicitan a Miguel Ángel Mancera la derogación del artículo.

La petición, que ya cuenta con el respaldo de más de 40 mil simpatizantes, sugiere que “no importa cuánto nos esforcemos por comprar un inmueble, todo el margen de valor que aumente con los años, comúnmente conocido como plusvalía, será propiedad y parte de la riqueza del Gobierno de la Ciudad de México… adiós propiedad privada”.

La plusvalía en la Ciudad de México

Aunque la desaparición de la propiedad privada podría resultar una exageración, el que el gobierno de la Ciudad de México planee captar la plusvalía del suelo resulta todavía inquietante, pues en el último lustro el valor de las propiedades ha aumentado en promedio 36 por ciento y hasta 100 por ciento, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF).

Por ello el temor y la confusión. Si un inmueble valía en 2010 aproximadamente 30 mil pesos, en las zonas de mayor plusvalía como el llamado Nuevo Polanco, Condesa o Roma, en la actualidad se ubica en un rango de 60 a 65 mil pesos en promedio, según estimaciones de asesores inmobiliarios consultados por El Financiero en febrero pasado.

Eso quiere decir que la persona que compró un inmueble en 2 millones de pesos por ejemplo, ahora podría venderlo en 4 millones, pero de entrar en vigor las nuevas disposiciones, ese valor extra le pertenecería al Gobierno de la Ciudad de México.

Para el Jefe de Gobierno de la Ciudad de México no hay motivo de preocupación, pues ante la polémica generada rechazó que exista la intención de generar un nuevo impuesto, y para demostrarlo solicitó a la Asamblea Constituyente remplazar la redacción con la de los artículos 122 constitucional y 10 de la Ley General de Asentamientos Humanos.

Mancera solicita retirar artículo 21 del proyecto de Constitución, pero…

Tras una reunión con el presidente de la Asamblea Constituyente, Alejandro Encinas, y los diputados constituyentes Porfirio Muñoz Ledo, Dolores Padierna y Julio César Moreno, el mandatario capitalino precisó que de parte del grupo redactor del proyecto de constitución “jamás ha existido la intención de crear o cobrar un nuevo impuesto a los habitantes de la capital”.

Los ordenamientos federales a los que hace referencia Mancera señalan que corresponde al Jefe de Gobierno de la Ciudad de México proponer al Poder Legislativo local las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones de mejoras y las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones que sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad inmobiliaria.

Es decir, no se refiere a la captación de plusvalía como un nuevo impuesto, como lo refería de manera ambigua el artículo 21 en el proyecto de constitución, pero queda todavía poco claro cuáles serán los mecanismos a los que se refiere para el cobro de contribuciones por el uso de suelo y si habrá nuevos.

… aprobada la Nueva Ley de Vivienda

Para los diputados de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF) parece que lo anterior ya quedó claro, el problema es que con la nueva Ley de Vivienda de esta capital mexicana se regresa nuevamente al tema de las plusvalías.

Este es el segundo artículo polémico, incluso con mayor preocupación que el contenido en el proyecto de Constitución de la Ciudad de México, pues éste ya fue aprobado por la ALDF el martes 6 de diciembre.

El artículo 94 en la nueva Ley de Vivienda de la Ciudad de México señala que “el Gobierno de la Ciudad de México deberá generar e implementar mecanismos para la captación de plusvalías generadas por las acciones urbanísticas”.

Según la nueva disposición, los recursos captados se destinarán a la “defensa y fomento del interés común, a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público, infraestructura urbana y, en general, del entorno urbano del territorio de la Ciudad de México”.

Establece que la Secretaría de Finanzas “deberá asignar al Instituto (de Vivienda) un porcentaje de los recursos obtenidos por captación de plusvalías, para la adquisición de reservas territoriales para la construcción de vivienda de interés social y popular”.

Para el grupo parlamentario de Morena, que se abstuvo de emitir su voto, esta Ley debió votarse después de la publicación de la Constitución de la Ciudad de México.

Pero para la presidenta de la Comisión de Vivienda, Dunia Ludlow, la Ley de Vivienda no obliga a la captación “de plusvalías en el sentido en el que se discute en la Constitución”, puesto que un impuesto adicional para los dueños de predios y posteriores a la inversión pública se tendría que establecer primero en la Carta Magna y después en el Código Fiscal.

La polémica continúa entonces, pues la confusión no se ha logrado disipar, sino que aumenta con la nueva ley aprobada en la ALDF y no queda clara la intención sobre el aprovechamiento de los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, aunque sí el uso de los recursos captados.

La diputada Dunia Ludlow asegura que “no hay ninguna contradicción entre leyes”, sino que “fortalece el papel regulador de las autoridades, fomenta la inversión, amplía los espacios para producción social de vivienda y genera un nuevo modelo de desarrollo urbano”.


La nueva ley será enviada al jefe de Gobierno de la Ciudad de México, para su publicación en la Gaceta Oficial y posteriormente su entrada en vigor. Sin embargo, versiones periodísticas señalan que Mancera vetará esta ley porque la votación de la citada ley neutralizó el impacto que pudo haberse logrado con la petición que hizo a la Asamblea para que retire el impopular artículo 21, apartado C, numeral 7 del proyecto de Constitución de la Ciudad de México.

Miguel Ángel Mancera asegura que “no hay nada que pueda atentar contra la ciudad, todo lo contrario. Lo que se busca es que sea una ciudad cada vez más fuerte, más sólida en su futuro, en su desarrollo”.

Razones para preocuparse: Fernando Zárate

Sin embargo, para el diputado de la ALDF del Partido Verde (PVEM), Fernando Zárate, el artículo 94 de la nueva Ley de Vivienda contiene suficientes razones para preocuparse.

Explica que captar la plusvalía significa un atentado contra el patrimonio familiar, favorece a las inmobiliarias y esconde un trasfondo electorero.

“Supongamos que hay una vivienda en la avenida insurgentes y el gobierno pone una nueva estación del metro, parques nuevos y toda una serie de inversiones gubernamentales, lo que lleva a que la propiedad tenga un mayor precio del que uno la compró. Esto significa un avance en la ganancia de la propiedad de una persona, pero con el artículo 94 la inversión que haga el gobierno tendría que ser recuperada por el gobierno mismo y no por la persona que tiene esa propiedad”, explica el diputado.

Por esta razón, dijo, la Ley de Vivienda “de manera absolutamente ilegal e inconstitucional, prevé la captación de plusvalía a costa de los vecinos y sin que la constitución de la Ciudad de México y menos la constitución Federal lo hayan previsto”.

Una contribución desde 2007: Mancera

El jefe de Gobierno de la Ciudad de México aclaró que no se pretende crear ni cobrar ningún nuevo impuesto, ya que “esto se ha venido trabajando desde hace mucho tiempo, cuando hay un desarrollo inmobiliario y se realiza un actuación por cooperación de estos predios, el pago que se hace a la Ciudad de México es de plusvalía, es decir, tiene un beneficio directo”.

“Imagina que tienes un departamento en (X) zona de la Ciudad de México; en dicha zona, una empresa inmobiliaria construirá tres o cuatro edificios; las autoridades le cobran un impuesto a las empresas que edifican los inmuebles; el dinero recibido se implementa para las banquetas, alumbrado, vialidades y (otras obras públicas) que la región demande”, explicó el jefe de Gobierno.

Lea: Falso que plusvalía se vaya a cobrar a la gente, es contribución desde 2007: Mancera

Con todo, quedará esperar a la discusión del tema en la Asamblea Constituyente este 10 de diciembre, para conocer en qué términos se aclara esta contribución y cuáles serán las condiciones para su aprovechamiento, o si existen normas en la nueva Ley que se contrapongan a la Constitución.

Recomendación del BID

De quedar asentada esta nueva ley, quedará ver si resulta efectivo en el futuro como mecanismo para el crecimiento urbano sostenible, como los señaló un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en octubre pasado.

El BID señala que la captación de plusvalías generadas por mejoras de infraestructura o nuevas normas de uso de suelo, generan recursos para reducir la dependencia de los gobiernos centrales.

En ese sentido, quienes impulsan esta contribución a través de la plusvalía, sostienen que los recursos serán usados para proporcionar viviendas a sectores de menores recursos y proteger ecosistemas, con el objetivo de contribuir a un desarrollo urbano sostenible, así como la creación de una ciudad compacta y sustentable.

¿Qué opinas? ¿Es justo captar las plusvalías para el desarrollo urbano y sostenible?

One Comment

  1. Esta es otra mentira…. ellos son los dueños de los impuestos del Bosque de Chapultepec y desde que el PRD, MANCERA, EBRAD, LOPEZ OBRADOR, meten la mano el Bosque está destrozado!!!!

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