El problema de México no es levantar casas nuevas, porque existe una industria de la construcción eficiente que edifica viviendas de calidad. Lo más importante es visualizar el lugar donde se desarrollan los proyectos habitacionales, que deben estar protegidos de los fenómenos meteorológicos y ser adecuadamente planificados.
“Nuestro gran desafío es cómo hacemos ciudad a través de las viviendas”, refiere Ariel Cano Cuevas, director general de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), quien hace ver que los huracanes y tormentas recientes mostraron la vulnerabilidad de diferentes centros de población, como el estado de Veracruz, donde a causa del huracán Karl hay 20 mil casas afectadas.
Con base en ésta y otras experiencias, el funcionario lanza un llamado a las autoridades del ámbito local. “El gran mensaje para los presidentes municipales no es discutir si se va a hacer vivienda, porque la población ahí está, lo importante es pensar si queremos un crecimiento ordenado, mínimamente planificado o irregular como se ha dado.”
En este sentido, la Conavi pone a disposición de los gobiernos estatales y municipales diferentes programas, como los subsidios para la compra de casas —Ésta es Tu Casa—, la planeación de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), asesoría para la modernización del catastro, apoyos para la formulación de leyes locales sobre la vivienda y la instalación de consejos consultivos especializados.
El esfuerzo más reciente es el Índice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (Incomuv), un instrumento de análisis lanzado en julio pasado y estructurado en colaboración con el Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco), el cual deja ver qué ciudades del país son las que sobresalen por sus buenas prácticas en el desarrollo de conjuntos habitacionales y su disponibilidad para la población.
FACTOR DE BIENESTAR
Entrevistado por Alcaldes de México, el director de la Conavi hace un balance sobre los resultados alcanzados por la política pública enfocada a la vivienda. Con base en los datos del último Censo de Población y Vivienda, el funcionario hace ver que entre 2000 y 2010 se han edificado 6.7 millones de nuevas casas-habitación, en beneficio de 26 millones de mexicanos, lo cual es un síntoma del mejoramiento del nivel de vida de la población.
En buena medida, este hecho se debe a que en la última década se otorgaron 9.38 millones de apoyos financieros a la población, entre créditos bancarios y subsidios oficiales, que implican una derrama de 2.3 billones de pesos. Si bien todavía existe un rezago de 8.9 millones de casas-habitación, lo anterior indica que el país marcha por el camino correcto.
Como parte del desarrollo del sector, destaca la creación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), además de la transformación profunda del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y del Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste), ya que de éstas últimas dos instancias dependen 6 de cada 10 hipotecas del país. También ha influido la creación de la Conavi, que es el organismo rector.
Sobre las críticas de sindicatos, legisladores y de los mismos usuarios acerca del tamaño de las viviendas de interés social —que miden entre 40 y 50 metros cuadrados—, Ariel Cano acepta que sus espacios son “limitados”, pero matiza que no por este motivo ha fallado la política pública.
Para hacer un análisis más objetivo, dice que es necesario observar de dónde partió el país. “Muchas veces decimos que la gente habita en una casa chiquita. Pero dónde vivía antes, hacinada, en un cuarto, rentaba”.
Ariel Cano invita a las autoridades locales a acercarse a la Conavi para asesorarse en materia de vivienda. Hace ver que a final de cuentas, los gobiernos estatales, pero más aún los municipales, son los ejecutores de las políticas públicas porque otorgan los permisos de construcción y aprueban los planes de desarrollo urbano, de ahí la importancia de la planeación adecuada.
Recuerda que Tijuana, Nogales y Chalco son ciudades que nacieron con asentamientos irregulares, por lo que no había un plan de desarrollo urbano ni red de servicios públicos. En este sentido, el funcionario federal hace ver que los errores del pasado han generado un alto costo: “¿Por qué se inunda Chalco? Porque está en una zona de inundación”.
Como una medida para impulsar el ordenamiento territorial, la Conavi cuenta con el programa de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), el cual promueve conjuntos habitacionales con criterios de sustentabilidad económica, social y ambiental. A la fecha existen cuatro desarrollos certificados —Valle de San Pedro, en Baja California; El Rehilete, en Guanajuato; Puerta de Anza, en Nogales y El Cielo, en Tabasco—más otros 13 en proceso de certificación, que en conjunto implican más de 1 millón de viviendas nuevas en 14 estados.
Otro frente de apoyo a los estados y municipios es el programa de Modernización de los Institutos de Vivienda estatales, así como el del Marco Jurídico sobre la Vivienda.
CASAS VERDES
Cano Cuevas también menciona el programa de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad, el cual tiene más de cuatro años de vigencia. Se pretende impulsar un modelo único de registros públicos, para lo cual se hace una evaluación de cada caso y se diseña un plan de trabajo.
Por ley, la Conavi tiene la función de otorgar subsidios a la población de bajos ingresos —mediante el programa Ésta es Tu Casa—, a través de los organismos locales de vivienda.
En este caso, el funcionario comenta que de preferencia se ha buscado la colaboración con los gobiernos estatales, por economía de tiempo y esfuerzo. Sin embargo, reconoce que “a veces hay distintas voluntades políticas” entre estados y municipios, de modo que también se ha trabajado con gobiernos municipales a quienes se les canaliza directamente los recursos.
En aras de garantizar la sustentabilidad ecológica, también se ha promovido la edificación de casas más amigables con el medio ambiente. El programa Hipoteca Verde, impulsado por la Conavi y el Infonavit desde 2007, que otorga mayor financiamiento para la compra de una casa equipada con válvulas ahorradoras de agua, calentadores solares, focos ahorradores y materiales aislantes, entre otras características. A la fecha se han entregado 350 mil viviendas verdes en el país.
COMPETITIVIDAD A PRUEBA
El estudio Índice de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (Incomuv), en el que también participan la SHF y el Infonavit, analiza una muestra de 402 municipios urbanos que concentran a 66 por ciento de la población.
De sus resultados se observa que sólo siete ayuntamientos califi caron con alta competitividad, los cuales son: Comitán de Domínguez, Chiapas; Acuña y Castaños, Coahuila; Puerto Vallarta y Zapopan, Jalisco; Querétaro, Querétaro, y Mérida, Yucatán. El grueso de la muestra calificó con un indicador de competitividad media.
Sobre las razones que le dieron buenas notas a los siete mencionados, el estudio describe factores como modernización del catastro, aceptable seguridad pública, buena normatividad para la construcción de vivienda, equipamiento urbano, servicios básicos para el inmueble, capacidad de financiamiento y oferta de vivienda ambiental y sustentable.
Algo que tienen en común los siete ayuntamientos sobresalientes es que durante el último lustro su ritmo de crecimiento poblacional fue de 14 por ciento, mientras que aquellos que reportaron una baja competitividad vieron crecer el número de habitantes por encima de 20 por ciento. Para éstos últimos se anticipan mayores problemas en ordenamiento territorial y servicios públicos.
Otro aspecto relevante del estudio es el mercado de vivienda. Se observa que la falta de condiciones competitivas suficientes en aspectos como seguridad pública, empleo, abastecimiento de agua y electricidad ha ocasionado el abandono intempestivo de casas, justamente en lugares donde ha crecido el otorgamiento de créditos. Es el caso de Ciudad Juárez, Chihuahua; Tlajomulco de Zúñiga, Jalisco y Tijuana, Baja California, ciudades que tienen deshabitadas 24, 34 y 20 por ciento de sus casas, respectivamente.
En conclusión, el Imco propone a las autoridades locales y federales acercar los desarrollos habitacionales a los centros de trabajo, educativos y de esparcimiento; diseñar un sistema de transporte eficiente; promover un crecimiento urbano “compacto” con edificios de condominios y aprovechamiento de espacios vacíos al interior de las ciudades, así como consolidar la planificación metropolitana.
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