En nuestro país ha sido necesario diseñar políticas que permitan conjugar el desarrollo urbano con la sustentabilidad ambiental, ya que esta última es uno de los factores esenciales para alcanzar la competitividad y el bienestar. De esa forma, uno de los principales programas que ha puesto en marcha el gobierno Federal es el de Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), que es encauzado a través de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), y en el que participan diversas dependencias gubernamentales, como las secretarías de Desarrollo Social, Economía, Medio Ambiente y Recursos Naturales, así como la de Energía.
En dicho programa también intervienen el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (Banobras), la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste).
Los DUIS son definidos como “áreas de desarrollo integralmente planeadas que contribuyen al ordenamiento territorial de los estados y municipios y promueven un desarrollo urbano más ordenado, denso, justo y sustentable”. Esas zonas deben contar con elementos básicos como infraestructura eficiente, movilidad y accesibilidad, equipamiento urbano suficiente, fuentes de empleo y aprovechamiento racional de los recursos naturales. En este esfuerzo se incluye a diversos organismos y sectores, como estados, municipios, desarrolladores inmobiliarios, inversionistas e intermediarios financieros.
Paloma Silva, directora general adjunta de Desarrollo del Mercado de Vivienda y Planeación de la SHF, establece que entre las principales ideas que motivaron la creación de los DUIS están no sólo la de establecer ciudades sustentables en las que hubiera una combinación de vivienda social, económica, media y residencial con suficiente equipamiento, sino la de que también se conviertan en polos de desarrollo regionales.
En este esfuerzo también participa el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que ya ha hecho donaciones no reembolsables, además de que ha traído al país a consultores con las mejores prácticas internacionales para que brinden asesoría en la creación de una ciudad a partir de este tipo de iniciativas, mediante la evaluación de los proyectos y de recomendaciones sobre ellos, indica.
Actualmente hay cinco proyectos de DUIS aprobados y en construcción, y se encuentran divididos en tres tipos de esquemas: el de la nueva gran ciudad, que se desarrolla en extensiones de urbes ya existentes, como son los casos de los proyectos de Tijuana, Baja California; Nogales, Sonora, y de Apodaca, Nuevo León. En segundo lugar está el esquema del fraccionador de tierra, que comprende proyectos como el de El Rehilete, en el municipio de Villagrán, Guanajuato; y el tercer esquema es el de redensificación, que busca aprovechar el suelo intraurbano, como es el caso del desarrollo en el Distrito Federal.
RESPONSABILIDADES Y BENEFICIOS
Los DUIS han llevado a que los desarrolladores empiecen a cambiar sus concepciones, como lo explica Silvia Alba Riveros, directora de Suelo e Infraestructura de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi). “Se están transformando en promotores de DUIS; están dejando la idea de pensar en la vivienda como elemento arquitectónico exclusivamente, para empezar a concebirla dentro de un sistema mucho más amplio.”
Lo anterior se debe, en buena medida, a que el programa significa, para el sector privado y para los promotores en general, una serie de ventajas que van desde la asesoría técnica hasta apoyos financieros. La funcionaria expresa que la intervención de los ayuntamientos es clave para los DUIS, y agrega que uno de los requisitos fundamentales para que un proyecto acceda a la evaluación es que vaya acompañado del aval de los gobiernos tanto municipal como estatal.
Alba destaca que si bien un desarrollo como éstos puede traer grandes beneficios, también conlleva responsabilidades. “Es importante que el gobierno local sepa a lo que se va a enfrentar. En muchos casos no tiene claridad de la magnitud de los permisos y servicios que va a tener que otorgar; por ejemplo, en primera instancia, el permiso de uso de suelo, las licencias de fraccionamiento y de construcción. Pero la parte más difícil es la de otorgar los servicios, esto es, cómo se conecta el desarrollo con la ciudad, de dónde se abastece de agua y de energía eléctrica, de conectividad con el drenaje, rutas de transporte, entre otros.”
No obstante, también hay una canasta de incentivos que es ofrecida para los DUIS. Entre los beneficios que se ponen a disposición de los municipios están los siguientes: recibir, junto a los desarrolladores, asistencia técnica de parte de las diversas instancias que participan en el programa, y que les permite, por ejemplo, una correcta elaboración de planes y programas de desarrollo urbano; así como asesoría para la incorporación de tecnologíassustentables y para el desarrollo comercial e industrial. Además, hay apoyos para la gestión de factibilidades y licencias. Resalta también la intervención del Fondo Nacional de Infraestructura (Fonadin), que permite desarrollar obras necesarias que deben acompañar a la construcción de viviendas.
Según establece Federico Patiño Márquez, director de Banca de Inversión de Banobras, el Fonadin participa utilizando los diversos instrumentos financieros con los que cuenta. “Sobre todo con capital, garantías o deuda subordinada. Nos asociamos, de alguna manera, con los desarrolladores de DUIS, porque al inicio los proyectos no pueden nacer con deuda, porque todavía no tienen capacidad de pago; la habrá una vez que el desarrollador venda macrolotes para que promotores locales puedan hacer vivienda, y en ese momento el proyecto ya se puede apalancar. Pero éste debe nacer con capital de los inversionistas privados y del Fonadin.”
A través de otros programas, el Fonadin puede dar apoyos en beneficio de los DUIS, como los de Residuos Sólidos Municipales y el Federal de Apoyo al Transporte Masivo y de Modernización de Organismos Operadores de Agua, entre otros. Además de lo anterior, hay elementos importantes en la canasta de incentivos que reciben los promotores del DUIS, como financiamiento a través de capital o garantías financieras, y el otorgamiento de créditos puente, líneas de crédito y de capital preferente por parte del Fonadin.
Finalmente, Alba Riveros destaca los subsidios, que son la palanca que detonó el interés de los desarrolladores de vivienda. “Hay un trato preferencial para un DUIS ya que, al haber cumplido con todas las especificaciones requeridas, entra de manera preferente al otorgamiento de subsidios, que es un estímulo muy importante.”
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