Expediente Abierto
►Vivienda ♦ Entrevista
CDMX, resolver el caos inmobiliario llevará tiempo
Edificios construidos con irregularidades, encarecimiento del uso de suelo y mal uso de normas concebidas para incentivar la vivienda de interés social son parte del problema: Carlos Ulloa
►Por Norma Pérez Vences
FOTO: ROSALÍA MORALES
En una ciudad de más de nueve millones de habitantes, los retos urbanos y de vivienda son mayúsculos, entre estos, la presente administración capitalina ha dado especial atención a ordenar el uso de suelo, atendiendo a la necesidad de garantizar vivienda digna y regularizada a los habitantes capitalinos.
En palabras de Carlos Ulloa Pérez, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México (Seduvi), una prioridad de la Jefa de Gobierno, Claudia Sheinbaum, es reducir al mínimo “el descontrol en el uso de suelo que llevó al caos urbano generado en administraciones pasadas”.
Una expresión de dicho caos es la problemática que constituye lo que se ha llamado “fraude inmobiliario en la Alcaldía Benito Juárez”. El Secretario Carlos Ulloa detalla el inicio de dicho episodio: “Una explosión por acumulación de gas en un edificio de la alcaldía detonó hallazgos de irregularidad en los documentos que acreditaban la propiedad; la investigación se amplió a otros inmuebles y luego a toda la ciudad; nuevos descubrimientos llevaron a revisar construcciones en el periodo de 2012 a 2022 y hasta el momento se han detectado 130 edificios irregulares en Benito Juárez y dos en la Alcaldía Cuauhtémoc. El daño financiero provocado se estima en más de 7 mil millones de pesos (mdp)”.
Como respuesta, el Gobierno de la Ciudad de México instaló la Mesa de Registro y Atención a Posibles Víctimas edifide Corrupción en Desarrollos Inmobiliarios, presidida por la Seduvi y en la cual están representadas diversas instancias capitalinas, como las secretarías de Medio Ambiente y de Finanzas, Sacmex- CDMX, el Instituto de Verificación Administrativa (Invea), la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial (PAOT) y la Procuraduría Social (Prosoc), entre otras, así como el notariado de la ciudad.
Esta Mesa tiene la instrucción de facilitar a los vecinos los trámites y gestiones relacionados con la regularización de sus viviendas. “Al momento, se han acercado a la Mesa propietarios de 60 de los 130 inmuebles catalogados como irregulares”, informa el Secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda, al tiempo que aclara: “Las irregularidades son diversas, varían de un edificio a otro, pero el común denominador es que, en todos, o en la mayoría, se construyeron más niveles de los autorizados: donde el uso de suelo autorizaba seis (H6), hay ocho, nueve o más; donde se permitían cuatro (H4), hoy existen cinco, seis o más, y así sucesivamente”.
“Esta situación irregular fue posible gracias a un entramado de corrupción que se tejió entre constructoras que decidieron edificar un número mayor de niveles a los autorizados, y autoridades de la alcaldía que se los permitieron, otorgando firmas y sellos a construcciones que no cumplían con las normas de zonificación”, explica Carlos Ulloa.
VECINOS, LOS GRANDES AFECTADOS
Además del daño económico infringido por las constructoras al erario, por no pagar los gravámenes correspondientes a los niveles construidos en realidad, los grandes afectados son los vecinos que compraron de buena fe y que hoy se encuentran en medio de la disputa entre autoridades del gobierno capitalino y constructoras y funcionarios de la Alcaldía Benito Juárez.
Carlos Ulloa Pérez expresa que los vecinos son corresponsables de dar seguimiento a la regularización y adelanta “que será un proceso largo, no es inmediato, pero tiene que avanzar, porque mientras tanto (los propietarios) estarán en el limbo de no poder comercializar su inmueble”, en caso de que quisieran hacerlo por alguna emergencia.
Llama la atención el hecho de que existen casos de inmuebles que cuentan con escrituras de condominios debidamente notariadas, pero que, aun así, corresponden a un edificio catalogado como irregular; esto se debe a que “los notarios dan fe solo de los documentos que se les presentan, pero no verifican in situ que las características del inmueble correspondan a lo expresado en los documentos”, dice el titular de la Seduvi.
Al respecto, el funcionario comenta que se impulsará una reforma legal para que los notarios agreguen una visita presencial a cada edificio que escrituren.
Por ahora, de acuerdo con Carlos Ulloa, la ruta para regularizar los edificios consiste en lograr que las constructoras paguen los polígonos de los 264 pisos excedentes construidos ilegalmente, así como todos los costos asociados a la regularización, porque “no se trata de regularizar la corrupción, sino de que los culpables paguen”. Esto conlleva un proceso prolongado que implica localizar a la constructora y que se responsabilice de dichos pagos. El proceso tardará un plazo incierto, y en tanto, los vecinos “están impedidos para vender su propiedad o realizar cualquier operación financiera”, afirma el funcionario.
UNA CIUDAD MÁS ORDENADA
El ordenamiento del uso de suelo se volvió la piedra angular de la política de desarrollo urbano y vivienda de la actual administración. Carlos Ulloa relata que el primer objetivo fue detener construcciones irregulares e incorporar la opinión de los vecinos en cada nueva construcción, por lo que hoy, dentro del proceso de trámites para proyectos inmobiliarios, se deben publicar entre los habitantes de la zona las acciones de mitigación de impacto que se implementarán en relación con la nueva obra.
El descontrol en el uso de suelo también encareció desmedidamente la vivienda, por lo que se diseñó un programa para dar facilidades a las constructoras siempre y cuando 20 por ciento de su vivienda tenga un precio máximo de 1.4 mdp.“Actualmente, se están construyendo seis desarrollos de ese tipo, que contribuyen a garantizar vivienda digna y asequible”.
Uno de los grandes cambios en ordenamiento de suelo fue limitar la Norma 26 para uso del Instituto de Vivienda (INVI), de modo que garantice facilidades administrativas para la construcción solo de vivienda de interés social, pues en administraciones pasadas se otorgó para desarrollos que, de manera indebida, terminaron comercializando viviendas en 5, 6 o 7 mdp.
El ordenamiento del uso de suelo se volvió la piedra angular de la política de desarrollo urbano y vivienda de la actual administración de la Ciudad de México
De acuerdo con lo dicho por el titular de la Seduvi, se ha realizado una simplificación de trámites, que permitió reducir de 30 documentos necesarios para una construcción a 15. Además, se digitalizaron, de manera que se facilitó su gestión.
“Innovamos en los trámites y los simplificamos, lo que impactó en menos burocracia y mayor transparencia, evitando la corrupción. Hoy cualquier ciudadano puede realizar directamente sus trámites, sin la necesidad de un gestor; se eliminaron los coyotes.”
Agrega que, a fin de complementar las acciones de transparencia, se reguló que las solicitudes ciudadanas de modificación de uso de suelo sean aprobadas por el Congreso de la Ciudad de México y, actualmente, la Seduvi solo registra dicha autorización.
Aún son enormes los retos en materia de desarrollo urbano y vivienda; al respecto, Carlos Ulloa pronostica que, para toda acción futura en la materia, deben considerarse los problemas graves de agua que se tienen en las alcaldías Iztapalapa, Iztacalco, Tláhuac, Milpa Alta y Xochimilco. También enfatiza la vigilancia con que deben otorgarse licencias de construcción en Cuajimalpa, pues el consumo descontrolado de agua en esa demarcación afecta directamente a las alcaldías Tlalpan y Magdalena Contreras.
EN SU MOMENTO, PARA ALCALDE
Ante la posibilidad de contender en 2024 por el gobierno de la Alcaldía Tlalpan, Carlos Ulloa Pérez refiere que “venimos de un movimiento de hace 24 años y luchamos por la transformación, como servidores públicos estamos para atender a los capitalinos y si en mi movimiento se abre un espacio en el que se requiera de mi talento, capacidad y honradez, ahí voy a estar”.