Expediente Abierto
►Gentrificación
Ciudades renovadas sin desplazar a sus habitantes originarios
El fenómeno de la gentrificación está presente en nuestro país desde hace más de 30 años, y aunque no es posible detenerlo, existen mecanismos para su regulación
►Por Martha Palma Montes
FOTO: DREAMSTIME
La gentrificación es un fenómeno vinculado al deterioro de zonas urbanas y su posterior rehabilitación, la cual da pie a la llegada de nuevos habitantes de nivel socioeconómico medio-alto, con cierto bagaje cultural y características de consumo, quienes, a su vez, desplazan a los habitantes de origen al encarecerse los precios de vivienda y de servicios.
Este fenómeno implica una reestructuración de las relaciones sociales en el espacio, a causa de nuevas prácticas de consumo y convivencia que surgen por la transformación de una colonia o barrio.
El estudio de la gentrificación en el país data desde la década de 1990, principalmente por la intervención de la zona sur de la Alameda, en el Centro Histórico de la Ciudad de México, mediante inversiones de un fideicomiso mixto, lo cual generó vivienda nueva, apertura de hoteles de gran turismo, oficinas públicas y centros comerciales.
Debido al dinamismo de las ciudades, la gentrificación es un fenómeno que no se detiene, y en la capital del país el precio de alquiler aumentó hasta un 118 por ciento en 2023, en las colonias Roma Norte, Roma Sur, Condesa, Hipódromo Condesa, Hipódromo, Juárez, Cuauhtémoc, San Pedro de los Pinos y Escandón.
De acuerdo con el análisis del portal propiedades.com, este aumento responde a la llegada de extranjeros y nómadas digitales que, al tener mayor capacidad de pago, rentan o compran a un precio más elevado.
En consecuencia, la renta de casas en colonias como Condesa o la Roma subió hasta 75 mil pesos mensuales, mientras que el alquiler de los departamentos ya supera los 40 mil pesos.
Asimismo, Jalisco replica este mismo patrón en zonas como el Centro Histórico de Guadalajara y la Americana; seguido de Querétaro, en San Francisquito, El Tepetate y Hércules; Nuevo León, en colonias aledañas a la Macroplaza de Monterrey, y Yucatán, especialmente en la ciudad de Mérida.
REGULAR LA GENTRIFICACIÓN
La zonificación es uno de los mecanismos que los gobiernos pueden utilizar para regular la gentrificación, especialmente en establecer límites de densidades de la vivienda vertical, refiere Adrián Hernández Cordero, profesor investigador del Departamento de Sociología de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM) Iztapalapa.
“Otro elemento importante es construir vivienda de interés social, a fin de generar una mixtura o mezcla entre diferentes grupos sociales que también, al convivir cotidianamente, fomentan la vida democrática.”
Respecto al arribo de turistas, el académico comenta que es importante definir usos de suelo y temporalidad de alquileres mediante plataformas como Airbnb, por ejemplo, rentar viviendas por seis meses para el turismo y el resto de año para alquiler convencional. Aunque reconoce que este último es el mecanismo de regulación más polémico, porque implica establecer topes mínimos y máximos en alquileres, lo que es visto como candados para la iniciativa privada.
“Sin embargo, la Ciudad de México fue la primera en América Latina en cobrar un impuesto por la prestación de servicios de hospedaje, una muy buena práctica de regulación.”
En ese sentido, recomienda a los gobiernos municipales hacer ejercicios de planeación estratégica, a fin de identificar las zonas potenciales de desarrollo y fomentar la construcción de vivienda de interés social dentro de los proyectos inmobiliarios. Advierte que no existe una receta para atender el tema de la gentrificación, debido a las dinámicas urbanas tan diversas.
“Por ejemplo, en la ciudad fronteriza de Tijuana, los alquileres se pagan en dólares; el Centro Histórico de Mexicali ha sido totalmente revitalizado con intervención del gobierno estatal y municipal, y en Mérida, los extranjeros jubilados juegan un papel importante porque se convierten en actores políticos que demandan servicios públicos de mayor calidad.”
Por su parte, Luis Alberto Salinas Arreortua, investigador titular en el Instituto de Geografía de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), coincide en la necesidad de expedir normas que regulen el mercado del suelo y eviten los incrementos constantes en ciertas áreas de las ciudades, a fin de que las personas se mantengan en los sitios que alquilan.
“Actualmente, vemos que los procesos de transformación urbana se dan en polígonos selectos que poseen ciertas cualidades de ubicación estratégica y equipados con espacios públicos, deportivos, culturales y comerciales. En estos polígonos los desarrolladores inmobiliarios intensifican el uso de suelo o lo cambian para revalorizarlo y obtener mayores ingresos.”
Opina que las medidas para regular la gentrificación pueden establecerse a mediano y largo plazo a través de los planes de desarrollo urbano, bajo la premisa de que los distintos sectores de la población tienen derecho a disfrutar de sus ciudades.
Asimismo, los gobiernos pueden involucrase más en la adquisición de suelo urbano mediante los institutos sociales de vivienda, o bien, establecer impuestos a los grandes proyectos inmobiliarios, y el recurso incautado destinarlo a la compra de suelo, agrega el académico.
“Las ciudades en general buscan inversiones de capital y atraer al turismo, pero hay que evitar que estas inversiones vayan en contra de los residentes de origen, porque actualmente las viviendas son apreciadas por su valor de cambio y no por su valor de uso. Lo ideal es encontrar un equilibrio y planificar las urbes a mediano o largo plazo”, concluye.
Luis Alberto Salinas Arreortua.
FOTO: ROSALÍA MORALES