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Ciudades abandonadas a su suerte

Ciudades, Abandonadas, Viviendas“Compra una casa y encontrarás allí la desgracia”, frase que se ha vuelto popular dentro del municipio de San Fernando, Tamaulipas, uno de los estados más afectados por la presencia del narcotráfico y víctima de un desmedido número de expedición de licencias de construcción. Este ayuntamiento es un fiel reflejo de lo que está pasando al interior de algunas entidades federativas como Chihuahua, Durango, Sonora, Jalisco, Michoacán y el Estado de México, donde sus gobernantes no pudieron combatir la inseguridad o les permitieron a constructoras “edificar de 2 a 5 mil viviendas en serie, en municipios alejados de la ciudad que no cuentan con servicios”.

La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), que nació con esta nueva administración federal, cita en sus documentos que la construcción de esas casas en línea, además generan una afectación psicológica, pues todas son iguales, “no cuentan con buena iluminación, espacios recreativos, escuelas o transporte público”.

Advierte que cuando tomaron el timón no existía un reglamento que obligara a las inmobiliarias a edificar viviendas con un esquema de planificación. Mucho menos existía una política encaminada a detener el abandono de viviendas por lejanía y carencia de servicios públicos.

El problema no es menor en el país, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) afirma que existen 5 millones de casas abandonadas en todo el territorio y el déficit de vivienda asciende a 9 millones.

Daniel Ríos Ávila, director de Consultoría de Sucesiones y Administración de Cartera, asegura que la perspectiva de vivienda abandonada a nivel nacional se debe principalmente a la falta de planeación en su desarrollo y al otorgamiento desmedido de créditos para su construcción.

“A las hipotecarias les dejaron las manos libres para otorgar créditos a quienes quisieran construir, y como reciben una comisión por cada crédito que colocan, en realidad no les importó si los fraccionamientos cumplían con las expectativas o necesidades de los trabajadores.”

“Asimismo, ni la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), ni los gobiernos estatales y municipales tuvieron el interés en generar criterios de construcción y crecimiento urbano. Ante la falta de servicios públicos como agua potable, electricidad y drenaje, así como altos costos del transporte público, sólo dejaron grandes manchas de fraccionamientos deshabitados que se han convertido en refugios para la delincuencia.”

Actualmente ni la SHF, el Infonavit, ni los mismos intermediarios financieros han podido recuperar las casas abandonadas por sus propietarios, “que al no ser localizados, no hay a quién notificar la demanda para iniciar el trámite de recuperación para volverlas a colocar en el mercado”.

A este problema se suma que los procedimientos de recuperación de vivienda tardan hasta tres años, debido a que entre el 70 y 80% se tramitan en el Distrito Federal, pese a que los inmuebles se encuentren en diferentes estados del país, y mientras tanto ni la SHF, el Infonavit o Fovissste invierten en vigilancia para preservarlos.

“Ese es uno de los principales motivos por los que existen muchas casas en abandono y, lo que es peor, son desvalijadas, invadidas o tomadas por líderes de organizaciones sociales para rentarlas a sabiendas de que los inmuebles pertenecen a los programas de vivienda del gobierno”, dice Daniel Ríos.

Este problema no se generó con la llegada de la nueva administración, pero sí se agudizó el primer año de operación del presidente Enrique Peña Nieto, que tardó más de 12 meses en dar a conocer las nuevas reglas del juego para los desarrolladores y empresarios involucrados en el sector.

Las vivienderas no soportaron este tiempo de espera y sus resultados financieros se agudizaron y se reflejaron en el bajo nivel en que se encontraba el precio de sus acciones en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).

Ciudades, Abandonadas

Recordemos que de las 140 empresas mexicanas que cotizan sus acciones en la BMV, seis son empresas constructoras de vivienda —Corporación Geo (GEO), Urbi Desarrollos Urbanos (URBI), Desarrolladora Homex (HOMEX), Sare Holding (SARE), Consorcio Ara (ARA) y Consorcio Hogar (HOGAR)— y tres de ellas forman parte del Índice de Precios y Cotizaciones (IPC) de la BMV, indicador que reúne a las 35 acciones más representativas por volumen negociado.

Cotizar en la BMV les permite a las empresas captar recursos financieros de inversionistas privados e institucionales, como son sociedades de inversión, bancos, afores, y que cumplen con varias funciones importantes para la actividad financiera de un país.

Pero en el primer trimestre de 2013 los estados financieros de las seis compañías que cotizan sus acciones en la BMW reportaron resultados negativos. Los ingresos por venta de estos corporativos en conjunto habían caído 48% con respecto al mismo periodo del año pasado y 53% con respecto al trimestre anterior, el último de 2012.

Enrique Peña Nieto tomó cartas en el asunto y al asumir la Presidencia dejó al frente del sector a Jorge Carlos Ramírez Marín, político yucateco priista que se distingue por su capacidad de negociación y quien desde el arranque del sexenio ocupa la titularidad de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu).

Para este político la tarea no fue fácil, primero había que tener el diagnóstico del problema real de la vivienda, en el que a simple vista había sobreoferta, pero con créditos impagables y con construcciones desmedidas en las orillas de las ciudades.

Los analistas insistían en que esta debacle se debió a dos situaciones: les afectó el reordenamiento de la mancha urbana; es decir, las constructoras ya no podrán construir casas en zonas geográficas que no sean parte de dicho plan urbano.

La segunda causa que refieren los analistas es el excesivo apalancamiento de las empresas constructoras. Es decir que de cada peso que tenían las empresas constructoras en sus activos, 0.70 era financiado con deuda de corto o mediano plazo, mientras que sólo 0.30 era adquirido por aportación de los accionistas. En la reconformación del sector Jorge Carlos Ramírez reconoce que los desafíos del sector están en:

1) Fortalecer el crédito para vivienda, para lo cual el Infonavit, Fovissste, Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y la Comisión Nacional de Vivienda tendrán que implementar el verdadero financiamiento en el país.

Pero para ser más claros, la meta es que durante este año, la inversión destinada a créditos hipotecarios individuales aumentará de 255 mil a 301 mil millones de pesos (mdp), monto 18% superior al del año anterior.

2) Mayores subsidios para la vivienda. El monto para este rubro crecerá 50% al pasar de 8 mil a 12 mil mdp. Ramírez Marín recordó que hasta hoy sólo tienen acceso a este apoyo los trabajadores que ganan menos de 2.5 salarios mínimos y se ampliará la cobertura de este beneficio, para lo cual es necesario que reciban este beneficio quienes ganan menos de cinco salarios mínimos.

3) Se crearán nuevos programas e instrumentos de financiamiento hipotecario. Habrá créditos para trabajadores estatales y municipales, se impulsarán los cofinanciamientos Infonavit-Fovissste, se facilitará el acceso a una segunda hipoteca, habrá financiamiento y subsidio para vivienda en renta, se otorgarán préstamos para ampliación y remodelación de espacios habitacionales, entre otras iniciativas.

4) Se seguirá avanzando en la transformación institucional del sector a fin de asegurar la eficacia de la Política Nacional de Vivienda.

La respuesta

Para Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, comprar una casa es el sueño de al menos 47% de los jóvenes mexicanos entre 15 y 29 años, de acuerdo con una encuesta de la UNAM. El problema no es menor cuando hablamos de más de 5 millones de viviendas abandonadas o en condiciones de deterioro.

Tan sólo el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) cuenta con más de 200 mil casas en esta condición, es decir, 5 de cada 10 inmuebles se encuentran en los estados de Chihuahua, Tamaulipas, Baja California y Sinaloa, que además cuentan con flujos migratorios importantes.

En el centro del país, los municipios más representativos son Cuatitlán, Chimalhuacán, Tultitlán, Ixtapaluca, Tecamac y el Valle de Texcoco. En la mayoría de estos casos los usuarios prefieren pagar una renta en el Distrito Federal y no trasladarse hasta por más de seis horas diarias a sus centros laborales.

En el caso de Oaxaca las desarrolladoras tienen poco interés por los nulos apoyos que han recibido por parte del gobierno estatal. En Huajuapan tiene más de 10 años que no se ha instrumentado algún proyecto de estas características, lo cual representa un problema mayúsculo.

Fernando Soto-Hay asegura que la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), en coordinación con la Sedatu, deberá diseñar una estrategia con una serie de acciones transversales que incentiven el acceso al crédito a la vivienda como mecanismo idóneo para la clase media y baja, y una serie de estímulos para que los morosos no pierdan su patrimonio.

De la misma manera, los demás órdenes de gobierno deberán trabajar para superar la falta de servicios y seguridad que obligaron a los habitantes a abandonar sus casas.

Añade que cuando hay construcciones que no entran dentro de un plan urbano, y que no están debidamente preparadas para enfrentar incendios o sismos, por la falta de accesos, se pone en riesgo a la población, pero “es un tema que ocurre a vista y paciencia de la autoridad y lo complejo es que ésta hace caso omiso y eso es algo que se ha transformado en costumbre en la planificación territorial”. A su juicio, los presidentes municipales deben evitar que las personas se instalen en zonas de riesgo.

Para Alejandro Ruiz, socio líder de la industria de la Construcción de KPMG México, el reto de los desarrolladores y presidentes municipales es construir casas que la gente “quiera comprar, seleccionar reservas territoriales con perspectivas de éxito; y para abaratar la vivienda, disminuir los costos de permisos de construcción”.

Vivienda, Gráfica, 1

One Response

  1. Alma B. De Rivera 12 octubre, 2017

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