Ola de ”hipotecas verdes”

Principios para construcciónEn dos años que lleva vigente la obligatoriedad en la construcción de la “vivienda verde”, los avances comienzan a notarse en las localidades del país; pero aun cuando la mayoría de los municipios de la República Mexicana están tomando conciencia del rol preponderante que tienen en el desarrollo urbano, todavía les falta ejercer las atribuciones que detentan al ser las autoridades locales las que autorizan los fraccionamientos, permisos de construcción las licencias, etcétera.

En general, todos los actores involucrados en la construcción de casas de interés social han evolucionado y avanzado en cambios hacia la “vivienda digna”, la cual tiene como objetivo no construir una sola habitación más que no sea sustentable.

A partir de 2011, todos los desarrollos financiados por las instituciones de vivienda (Infonavit, Fovissste o Sociedad Hipotecaria Federal) son sustentables. De 2007 a mayo de este año, los desarrolladores han edificado 306 mil 490 casas financiadas con “hipotecas verdes” del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).

Paulina camposA finales de 2008, las autoridades en la materia determinaron el cambio de visión hacia la vivienda que contribuyera a mejorar la calidad de vida de las personas y, al mismo tiempo, generara un bien patrimonial. “Con esto en mente se llega al modelo de sustentabilidad que impulsa el Infonavit junto con otros actores (desarrolladores, instituciones, los tres niveles de gobierno, y en el centro los derechohabientes)”, sostiene Paulina Campos, gerente de Entorno de la Dirección General de Sustentabilidad Social del Instituto.

Además, subraya, los usuarios son los actores principales, porque al final son ellos los que aprovecharán la vivienda, los creadores del tejido social que forman comunidades integradas. “Son estos los pilares que identificamos para que la vivienda que se construya sea sustentable, se dé el entorno urbano vinculado y ayude a crear comunidades armónicas.”

Para operar mejor

Los municipios, destaca, son los que autorizan, elaboran los planes de desarrollo urbano, deciden cómo va a crecer su ciudad y hacia dónde. Incluso, cuando llega un proyecto ellos lo analizan y autorizan el lugar para construir. Es decir, son los que ejercen las mayores atribuciones, aunque su obstáculo mayor es la falta de recursos económicos y de planeación.

Lo que hace el Infonavit es acercarles herramientas para que ellos puedan apoyar su toma de decisiones, que estén fortalecidos, darles incentivos y los elementos suficientes para autorizar, supervisar y elaborar los planes de desarrollo de la mejor manera, con el objetivo de que la vivienda que se construya en su municipio sea sustentable y todo esto contribuya al progreso de ese municipio, añade la funcionaria.

La institución federal establece que los ayuntamientos deben cumplir con los criterios mínimos para impulsar el desarrollo más ordenado y sustentable de la vivienda. “Un municipio que alcanza el Grado Básico de Sustentabilidad podrá recibir incentivos dirigidos para continuar fomentando las buenas prácticas identificadas.”

En 2011 el Infonavit, en conjunto con la Sociedad Hipotecaria Federal y la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), realizó una evaluación en 402 municipios.

Con lo anterior se busca obtener información de esas poblaciones para ver dónde se encuentra la mayor necesidad de vivienda. “Es el primer esfuerzo de esta naturaleza y con esto estamos creando un índice de competitividad municipal en materia de vivienda”, menciona la gerente del Infonavit.

MÁS CONCIENCIA

Flavio TorresFlavio Torres, presidente de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi), destaca por su parte que hace falta mucho trabajo con los municipios, porque debe haber conciencia del papel importante que juegan en el desarrollo urbano nacional, y reconoce que hay municipios que están a la vanguardia en la actualización de su registro público, fundamento para dar legalidad tanto a quienes compran como a quienes venden vivienda.

El directivo señala que los agremiados de la Canadevi están privilegiando la construcción de vivienda sustentable, que tenga la tecnología suficiente para llegar a esa meta, aunque advierte: “Todavía no alcanzamos el 100 por ciento, pero estamos ‘provocando’ mejor calidad de vida para los derechohabientes compradores de vivienda”.

Los proyectos sustentables están enfatizando en el ahorro del consumo de energía eléctrica con focos ahorradores de luz, eficiencia en el uso del agua (la más importante), y un calentador solar que además de economizar energía consumen menos agua con llaves ahorradoras. Es decir, se privilegia el medio ambiente enviando menos gases tóxicos al aire, detalla.

Mediciones de la Cámara indican que los calentadores tradicionales consumen 75 por ciento del total de gas que se utiliza en las casas, mientras que el otro 25 por ciento lo consumen las estufas. Con los calentadores solares el gasto de energía tradicional bajará a menos de 50 por ciento.

Torres reconoce, sin embargo, que estos productos resultan caros “por ahora”, pero en el tiempo se va diluyendo el gasto con los ahorros por el menor pago de gas.

REQUISITOS BÁSICOS

Mancuerna con municipios

La construcción de vivienda de interés social tiene diversos retos aún por superar, por ejemplo la instalación de paneles solares, donde se busca que la vivienda sea económica y con el mismo precio “montarle” uno o dos paneles solares. Esto sería un buen inicio porque se producirían dos o tres Kilowatts al día, suficiente energía para que una vivienda estuviera en ceros en el gasto de consumo de electricidad. Es decir, no tendría que pagar nada a la Comisión Federal de Electricidad (CFE) o en su defecto el pago sería mínimo, explica Flavio Torres.

Respecto a la ubicación, se busca que haya acceso a servicios públicos básicos —escuelas primarias y de preescolar, consultorios médicos y centros especializados de atención, en un radio de dos kilómetros y servicio de transporte a menos de 800 metros de las localidades—; asimismo, equipamiento urbano esencial —área tipo plaza o jardín a 300 metros de la vivienda y un grupo de por lo menos cinco locales comerciales o un supermercado dentro de dos kilómetros— y oportunidades de trabajo formal en el mismo código postal en donde se ubica.

En comodidad, la vivienda debe tener una superficie total habitable de al menos 38 metros cuadrados; así como considerar un conjunto de servicios e infraestructura “amigable” para los peatones (alumbrado público, banquetas y vialidades asfaltadas) y con densidad habitacional que permita acceso rápido a los servicios del conjunto habitacional (al menos 50 viviendas por hectárea).

También debe incluir acceso económico a la red de Internet y tecnologías eficientes para el ahorro energético.

De una comunidad solidaria y responsable, la hipoteca debe incluir un mecanismo para facilitar el correcto pago del predial y mantenimiento, equipamiento con un centro comunitario, en fraccionamientos de más de 1,250 viviendas, o una cancha deportiva cuando el conjunto sea mayor a 350 viviendas.

Para el año 2011 ningún crédito que emane del Infonavit, Fovissste o Sociedad Hipotecaria Federal será autorizado si no cuenta con un elemento de éstos. “En 2011, ya la totalidad de los créditos deben tener este requisito (…) van a ser sustentables”, destaca Torres Ramírez.

Y las alcaldías, abunda el presidente de la Canadevi, juegan un rol importante porque son las que tienen información sobre densidad, autorizan el proyecto y determinan el lugar y tipo de desarrollo urbano; sin embargo, hay mucho por hacer en los municipios. Primero concientizar a los ediles de la responsabilidad que tienen en materia de vivienda, principalmente en ordenamiento.

A LA VANGUARDIA

Entidades como Aguascalientes y Colima van a la vanguardia en desarrollo urbano porque los gobernantes estatales y municipales han trabajado juntos en temas como el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, elemento de legalidad para quienes compran o venden viviendas.

Y aun cuando la totalidad de los municipios de esos dos estados han entendido las formas de operación, son los municipios de las zonas conurbadas los que van adelante. Los otros tienen poca producción de vivienda, pero la que autorizan es de buena calidad, se construye en poco tiempo y, también, en poco tiempo es habitada.

Las áreas metropolitanas tanto de Guadalajara como de Monterrey, con poblaciones nutridas en sus zonas conurbadas, “están trabajando bien”, pero todavía falta conciencia respecto a lo importante que es la regularización en el uso del suelo, y mayor densidad en las zonas urbanas para el aprovechamiento de la infraestructura ordenada con que cuentan.

En el Distrito Federal, ejemplifica Torres Ramírez, se avanza en dos frentes: aprovechando los lugares solos y creciendo hacia arriba; es decir, construyendo vivienda en forma vertical, con lo cual se densifican las áreas y se reservan zonas verdes y de convivencia social. Incluso los departamentos tienen ya no menos de dos recámaras.

Precisamente en la construcción vertical se está avanzando en forma “tersa” en las zonas urbanas y menos acelerada en las entidades federativas, porque, expone: “Debemos permear esa cultura, porque es hacia allá a donde tenemos que ir”.

Para las zonas urbanas, la Conavi impulsa los Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), proyecto que va a concluir en dónde levantar la escuela, dónde la fábrica, dónde las casas, el parque, el hospital, los servicios.

El Legislativo federal autorizó un monto de 5,300 millones de pesos para el desarrollo de vivienda de interés social en 2011, pero “se acabaron en los primeros cuatro meses” y alcanzó para poco más de 200 mil casas, razón por la que solicitarán a los diputados mayores recursos para el ejercicio del próximo año.

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