Políticas claras para vivienda

Publicado Por

Martín Rico

Con una demanda de 21 millones de viviendas al 2030 y con un déficit anual de 1 millón 200 mil casas, el sector de la vivienda en México constituye uno de los principales retos para los gobiernos Federal, estatales y municipales, así como para las empresas desarrolladoras. Se estima que durante los próximos 20 años el país necesitará que se construyan 21 millones de viviendas para igual número de familias; de estas casas, 1 millón 200 mil corresponden al rezago nacional, 7 millones 800 mil al mejoramiento de viviendas y 13 millones deberán construirse como parte del bono demográfico, de acuerdo con datos de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados.

Crecimiento constanteLa desigualdad que existe entre la demanda y el acceso a la vivienda pone en evidencia la necesidad de que se establezcan nuevas políticas públicas que permitan que un mayor número de mexicanos pueda adquirir su casa.

Leonardo González Tejeda, analista de la Red Latinoamericana de Investigación de la Vivienda (LANHUR, por sus siglas en inglés), explica a Alcaldes de México, que las políticas públicas: “deben incentivar un mayor consumo de servicios de vivienda, una asignación más eficiente de derechos de propiedad, un mejor financiamiento hipotecario, así como mejores niveles de riesgo de la inversión inmobiliaria, para permitir una transición más rápida hacia un mercado de tenencia en propiedad inmobiliaria.”

El sector vivienda es considerado estratégico porque tiene un impacto directo en la generación de empleos, en el mercado del suelo y en otras áreas, como la venta de materiales para la construcción y la prestación de bienes y servicios. La demanda y construcción de viviendas se concentra principalmente en las zonas metropolitanas, como el Distrito Federal, Monterrey, Guadalajara, Puebla y Guanajuato. Además, dicho sector representa 5 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), y 7 por ciento de los trabajadores formales se emplean en el área de la construcción.

En México existen 10 mil firmas y contratistas que se encargan de construir las viviendas, y la mayoría de los proyectos son desarrollados por cerca de mil promotores inmobiliarios. No obstante, en términos generales, las familias se gastan casi la mitad de sus ingresos en vivienda. “Se estima a groso modo que el gasto en servicios de vivienda representa 40 por ciento de la riqueza-gasto de las familias, considerando solamente como un bien necesario más que como activo de inversión”, advierte González Tejeda.

La mayor parte del stock residencial es construido y financiado por el sector privado; el capital inmobiliario de interés social, destinado a la población de menores ingresos, lo ocupan las construcciones o subsidios públicos, mientras que en el tercer puesto se encuentra el mercado informal, en el cual las personas adquieren el suelo de manera ilegal y se da la autoconstrucción.

Este sector informal es el que representa la mayor actividad inmobiliaria, incluso con la participación de los tres niveles de gobierno, porque las políticas públicas lo consideran en los programas para el combate a la pobreza, lo dotan de infraestructura y servicios, y hasta le regulan sus derechos de propiedad y le dan financiamiento para la construcción, comenta.

LOS OBSTÁCULOS

Para tomar en cuentaLa falta de una regulación equilibrada entre los gobiernos Federal, estatales y municipales, así como de adecuadas políticas de desarrollo urbano y vivienda, constituyen el principal obstáculo al que los desarrolladores se enfrentan para impulsar la construcción de viviendas.

Martín Rico, presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, destaca que sin duda, el reto mayor que tienen las autoridades es el de facilitar el acceso a la vivienda, no sólo con el otorgamiento de apoyos para los ciudadanos, sino con la desregulación y el establecimiento de planes de desarrollo sustentables.

“El problema que tenemos que resolver es cómo generar políticas públicas que les permitan a las familias de este país tener acceso a una mejor vivienda. En este momento, el principal obstáculo es la falta de una correlación entre las leyes federales y las locales, así que lo que tenemos que hacer es articular las normas de asentamientos humanos, de desarrollo urbano y de vivienda de mejor manera, para que demos a la gente la oportunidad de adquirir un techo”, expone.

Rico explica que no solamente es tener acceso a una vivienda, sino que ésta mejore la calidad de vida de los ciudadanos.

El segundo obstáculo que enfrenta este sector es la falta de solvencia económica de los demandantes. En México, 80 por ciento de las viviendas que se construyen están destinadas para personas que ganan un promedio de cinco salarios mínimos, y el subsidio gubernamental llega a ser de hasta 100 por ciento para quienes reciben cuatro salarios mínimos.

La oferta de créditos hipotecarios en condiciones preferenciales, o que son otorgados por organismos como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y el Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste), aportan 80 por ciento del crédito habitacional, el cual beneficia a las personas con menos recursos, pero que deben contar con un empleo formal. Por otro lado, la demanda de vivienda enfrenta un problema sistemático de crisis de liquidez, donde las personas deben acumular una proporción aproximada de 20 a 25 por ciento del valor del inmueble para acceder al mercado hipotecario.

Los factores que limitan la oferta de la vivienda en México son: la falta de tierra con servicios, el entorno económico inestable y el ingreso reducido de la población. Ante esta situación, el gobierno Federal se ha concentrado en impulsar los créditos para las familias con menos ingresos, para que el mercado de la vivienda media y residencial sea cubierto mediante el mercado financiero.

El especialista Leonardo González explica: “La industria financiera de la vivienda en nuestro país se ocupa de ofrecer a los consumidores hipotecas a largo plazo para adquirir una vivienda. El vencimiento típico para estos créditos es de 20 a 30 años. El tipo y precio de los productos que se ofrecen depende principalmente de las fuentes de financiamiento que estén disponibles en un momento dado”.

Respecto a la situación de los desarrolladores de vivienda, éstos presentan una estructura monopólica y se dividen en dos grandes grupos: las empresas públicas y las instituciones privadas. El sector se concentra en cinco grandes empresas, que son: Homex, Consorcio Ara, Casas Geo, Sare y Sadafi. Los obstáculos a los que se enfrentan están relacionados con la capacidad que tienen para atender los trámites administrativos, como son los impuestos, permisos y subsidios.

Evidentemente los desarrolladores enfrentan también una incertidumbre en cuanto a las metas de colocación de crédito y las de abatimiento de déficit, toda vez que no siempre las metas del Infonavit se cumplen, a veces no coinciden con las de las empresas y esto genera una falta de continuidad en la toma de decisiones para la construcción.

FALTA DE SUELO, RETO PARA MUNICIPIOS

ConstrucciónActualmente existen sólo 80 mil hectáreas de suelo disponibles para la construcción de vivienda, las cuales están repartidos en los municipios del país, de acuerdo con información de la Secretaría de Desarrollo Social, citada por González Tejeda. Esta tierra abastecerá únicamente la demanda a 2012, lo que convierte la necesidad de suelo disponible en el principal obstáculo que enfrentan los gobiernos municipales para atender a los millones de pobladores que requieren de una vivienda.

Datos de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) indican que de 1990 a la fecha, se tiene un crecimiento del Sistema Urbano Nacional sistemático de 1.83 por ciento en promedio, e integra a 70 por ciento del total de la población. De 2012 a 2030 se necesitará cubrir una demanda de 18 millones de habitantes, según cifras oficiales, lo que coloca entre las prioridades la necesidad de ubicar y planear suelo disponible para edificación sin riesgo y con desarrollo sustentable.

PROBLEMAS DE REGULACIÓN

La oferta de vivienda en nuestro país se caracteriza por presentar costos de transacción debido a la estructura de su marco legal y regulatorio. Leonardo González menciona que la regulación que rige la construcción de vivienda no es homogénea entre las jurisdicciones en México, por lo que la inversión en el sector está restringida por la diversidad de leyes y reglamentos que se requieren para invertir en construcción.

Además, existe una alta correlación en la regulación del suelo urbanizable y la actividad de construcción de vivienda, y en las zonas metropolitanas del país se observan leyes que incentivan la desconcentración residencial urbana y la migración hacia el interior del país.

En resumen podemos decir que la oferta de vivienda en México presenta las siguientes características: costos de transacción que restringen la inversión en el sector de la construcción residencial, no existe un marco legal homogéneo que regule la construcción y el uso del suelo residencial en las jurisdicciones del país, existe una alta sensibilidad de la oferta inmobiliaria residencial, y la oferta de vivienda reacciona al exceso de demanda de ésta bajo una crisis de liquidez.

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