Desarrollo habitacional con visión integral

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Vista ComitánNumeralia ComitánComitán de Domínguez, Chiapas, es uno de los siete municipios en México con mayor capacidad para aumentar la plusvalía de su vivienda en el largo plazo, de acuerdo con el Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco).

El organismo, en colaboración con la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), elaboró el Índice de Competitividad Municipal en materia de Vivienda 2011 (Incomuv), el cual está orientado a explicar las condiciones económicas y de calidad de vida que prevalecen en un municipio y el impacto que éstas tienen en la creación de valor en un tiempo determinado.

El Índice analizó a los 402 municipios más importantes del país, que en conjunto concentran 66 por ciento de la población, 92 por ciento de la producción nacional, 80 por ciento de la demanda de vivienda, 75 por ciento del crédito hipotecario y 64 por ciento de las necesidades de una casa habitacional.

Además de Comitán, el Incomuv posicionó a Acuña y Castaños, en Coahuila; Puerto Vallarta y Zapopan, en Jalisco; Mérida, en Yucatán, y Querétaro capital en el Top 7 de los ayuntamientos más dinámicos en la generación de plusvalía.

De acuerdo con Gabriela Alarcón Esteva, directora de Investigación en Desarrollo Urbano del Imco y coordinadora del Incomuv, el índice analizó tres pilares: normatividad y características de la vivienda; contexto de ésta dentro de la ciudad, y el entorno de cada municipio al interior del país, los cuales comprenden 13 temas divididos en 78 indicadores.

Ubicado al sureste de la capital chiapaneca, Comitán obtuvo una puntuación de 52.33 unidades, en una escala de cero a 100. La calificación refleja que, a pesar de registrar uno de los mejores resultados, tiene diversos retos que resolver en el mediano y largo plazo. “Prácticamente, todos los municipios tienen debilidades y rezagos que deben atender, dado que no hay ninguno que destaque en todos los temas de competitividad del sector”, explica el Imco en su análisis.

El organismo asignó seis evaluaciones a cada uno de los pilares que analizó: Competitividad alta, adecuada, media-alta, media-baja, baja y muy baja.

ResidencialEn los tres principales rubros, Comitán obtuvo una evaluación adecuada; sin embargo, a su interior hay elementos en los que sobresalió de manera importante y otros en los que tiene que mejorar en los siguientes años, comenta Alarcón Esteva.

Pilar número uno: Normatividad y características de la vivienda. La fortaleza del municipio está en este rubro, afirma la especialista, en el cual obtuvo una evaluación de 63.8 unidades, es decir, por encima de la ciudad promedio, de 54.88 puntos.

Ese segmento califica la existencia de reglas claras orientadas a generar la construcción de vivienda de calidad, desde los materiales y tecnologías hasta su sustentabilidad ambiental e integración social. Además, evalúa si las unidades habitacionales cuentan con ecotecnologías, si coexisten con diferentes tipos de vivienda y su situación jurídica, entre otros elementos.

En el tema de normatividad para construcción logró una evaluación alta, cuando el promedio fue media-baja. “Cuenta con una reglamentación adecuada en cuanto a promoción de tecnologías sustentables, así como en códigos de construcción”, detalla Alarcón Esteva. También destaca con una evaluación mediaalta en preservación del valor patrimonial de la vivienda.

Pilar número dos: Contexto de la vivienda dentro de la c iudad, rubro que califica los mecanismos que permiten que las casas y sus habitantes participen en las actividades productivas y educativas del municipio, sobresale en indicadores de gobierno eficiente, particularmente por la modernización de su catastro y por su buena seguridad pública.

El índice de modernización de catastro (sistema de información territorial que contiene los datos técnicos y administrativos de los inmuebles ubicados en la región) obtuvo una puntuación de 94 de 100 unidades posibles. Por ello, se ubicó en la posición número 30 de entre las 402 alcaldías.

En cuanto a temas de seguridad, el número de homicidios es de 2.36 por cada 100 mil habitantes, según el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El total de vehículos robados es de 0.16 por cada 1,000 automóviles. En ambos indicadores registra uno de los niveles más bajos de todos los ayuntamientos evaluados.

El índice de percepción sobre inseguridad registró una puntuación de 69.72 unidades, sobre una base de cero a 100. La ciudad se ubicó en 48.14 en promedio.

Residencial 1“Comitán, al igual que el resto de los cuatro ayuntamientos de Chiapas que analiza el Incomuv, tiene uno de los índices de percepción de seguridad más altos del país, lo cual es un factor que fortalece su atractivo para la población”, menciona la coordinadora del Incomuv.

En movilidad y transporte obtuvo una calificación media-alta, lo que significó que superó al promedio, que registró una evaluación media-baja.

En oferta de vivienda, el Incomuv asignó una valoración media-alta. Al respecto, Luis Medina Roque, gerente de Estudios de Mercado de la firma en consultoría Softec, detalla que el parque habitacional de Comitán es de aproximadamente 35 mil viviendas, con una concentración poblacional de 150 mil habitantes. Un hogar promedio en la alcaldía está conformado por 4.1 personas aproximadamente.

Afirma que el mercado en el ayuntamiento crece a un ritmo de entre 1,000 y 1,200 unidades por año, de las cuales la absorción de vivienda edificada por desarrolladores es de 600 casas, alrededor de 50 por mes. El resto se realiza a través de la autoconstrucción con recursos propios.

José Antonio Aguilar Meza

Medina Roque enfatiza que la mayor parte de las viviendas que se ofrecen pertenecen a segmentos de interés social, con un precio que va de entre 250 mil a 500 mil pesos.

Destaca que anualmente se ejercen entre 300 y 400 créditos hipotecarios, principalmente del Infonavit y del Fondo de la Vivienda del ISSSTE (Fovissste).

“Es un mercado interesante para pequeños y medianos constructores. Estamos hablando de que el tamaño de desarrollo promedio es de 50 a 100 unidades por proyecto”, comenta.

De acuerdo con datos del Infonavit citados por el Imco, se otorgan 1.33 financiamientos por cada mil personas de la población económicamente activa (PEA), es decir, aquel sector que ya está en edad de laborar.

El crédito promedio proporcionado va de 100 y hasta 450 mil pesos, con plazos de entre 5 y 20 años, principalmente, y una tasa de interés anual de entre 11 y 15 por ciento.

En opinión de Medina Roque, el ayuntamiento se ve favorecido por la vocación turística de Chiapas, pero sobre todo por el nivel de calidad de vida que ofrece.

“El lugar es atractivo, tiene un clima agradable, variedad gastronómica y la gente es muy cordial, eso lo ubica en un lugar privilegiado para vivir”, manifiesta.

Calle en ComitánRicardo Ortega Abadía, socio director del portal especializado Real Estrategy, afirma por su parte, que en materia inmobiliaria Comitán registra un mercado con un retraso importante frente a otros municipios del país. Sin embargo, destaca que tiene un gran potencial por su vocación turística.

“No dudamos que pronto se den las condiciones para detonar un desarrollo inmobiliario de las grandes ciudades, pues poco a poco se están alineando las características económicas, demográficas y políticas para tales fines”, refiere.

Pilar número tres: Contexto de la ciudad dentro del país que mide las tendencias demográficas y socioeconómicas del municipio con relación a lo que está ocurriendo en el resto de la República Mexicana. En este sentido, destaca en demanda potencial de vivienda y en la dinámica competitiva favorable, de manera principal por sus indicadores de sociedad incluyente, preparada y sana, así como por su economía estable.

“El municipio tiene ingresos propios razonables, una tasa de desempleo relativamente baja y destaca con una deuda moderada”, afirma Gabriela Alarcón.

La desocupación ronda en 2.2 por ciento de la población económicamente activa (PEA), cuando a nivel nacional es cercana a 5 por ciento, según datos del Inegi . De las aproximadamente 57 mil personas que laboran en el ayuntamiento, 57 por ciento se dedica a las actividades terciarias (servicios), 24 por ciento a las secundarias (manufactura) y 19 a las primarias (agricultura y ganadería).

El producto interno bruto (PIB) per cápita es de 17 mil 963 pesos, revela el Imco, y la deuda al primer trimestre de 2012 fue de 23.4 millones de pesos (mdp) —1.7 por ciento de los pasivos netos de Chiapas—, 36 por ciento más que en el mismo periodo del año anterior, muestran datos de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP).

“Me parece que esta alcaldía es de las pocas que ha venido haciendo muy buen trabajo integral en materia de política económica y social incluyente; se ha planteado un plan de desarrollo municipal inteligente, muy bien trabajado y, lo que es mejor, se han establecido indicadores económicos y sociales para llevar una evaluación puntual sobre todas las acciones indicadas en su Plan de Desarrollo Municipal 2010”, apunta Ortega Abadía.

Los retos

En opinión de Alarcón Esteva, los retos del ayuntamiento en los siguientes años están en la normatividad y política de desarrollo urbano.

Otra debilidad, agrega, está en el hecho de que las viviendas particulares habitadas no cuentan con los servicios básicos en su totalidad. Cifras del Censo de Población y Vivienda 2010 revelan que sólo 88 por ciento de éstas tiene piso diferente de tierra, 85 por ciento agua de la red pública, 87 por ciento drenaje, 96 por ciento sanitario y 97 por ciento energía eléctrica.

Primer Implan del estado

Clave del éxitoEl crecimiento habitacional ordenado y sustentable es una de las prioridades de Comitán de Domínguez. Para satisfacer las exigencias del Programa de Competitividad Municipal en Materia de Vivienda (PCMV), estrategia de trabajo dirigida a los municipios con la intención de coadyuvar a la expansión metódica de las ciudades, el ayuntamiento realizó un reglamento de construcción, el cual fue aprobado en 2009, recuerda Walter Aguilar Castañeda, director del Instituto Municipal de Planeación (Implan) de la alcaldía.

Además, agrega el funcionario, aprobó los criterios establecidos en materia de habitabilidad, competitividad, gestión y buen gobierno, así como de solvencia integrados en un cuestionario de autodiagnóstico con 49 preguntas, que fue validado con base en información proporcionada por fuentes oficiales.

Uno de los logros más grandes del municipio, sin embargo, fue la creación de un Implan, el primero en Chiapas, el cual está encargado de regular el crecimiento urbano ordenado y sustentable, además de buscar frenar el surgimiento de asentamientos humanos irregulares y en condiciones de alto riesgo geográfico.

Para ello, según el Imco, contó con la asesoría técnica del Implan de Aguascalientes, reconocido como uno de los organismos pioneros a nivel nacional y poseedor de una vasta experiencia técnica y operativa en el diseño, implementación y seguimiento de planes de desarrollo urbano de mediano y largo plazo.

“La cooperación entre el Implan Aguascalientes y el naciente Implan Comitán de Domínguez es ejemplar, pues es una muestra de vinculación intermunicipal a fin de transmitir una porción importante de conocimiento o know how en materia de desarrollo urbano”, externa el Imco en su análisis.

Según Aguilar Castañeda, con las medidas implementadas, Comitán fue el primer municipio del estado en recibir el Grado Básico de Sustentabilidad en Materia de Desarrollo Urbano de Vivienda.

Planes en puerta

Una de las acciones que se encuentran en ejecución, adelanta el funcionario, es la construcción del Andador Ciudadano en el Centro Histórico, integrado dentro del Plan Parcial del Centro Histórico y desarrollado en coordinación entre el Implan y el Colegio de Arquitectos.

“En suma, Comitán avanza a pasos agigantados y afianza su desarrollo urbano, económico y social”, manifiesta el director del Implan.

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