Alfonso Iracheta
Por Alfonso Iracheta.
Buena parte de las ciudades mexicanas enfrentan un serio problema por la existencia de grandes superficies de terrenos vacíos al interior del casco urbano que tienen infraestructura pero no se ocupan.
Se ha llegado a excesos que no solo reducen (o inclusive cancelan) la posibilidad de alcanzar un modelo territorial urbano más eficiente y compacto, sino que ponen en riesgo también el mercado inmobiliario. La razón es que en la mayor parte de las ciudades, este suelo vacante está sujeto a especulación inmobiliaria y los gobiernos locales carecen de políticas para que se ocupen.
En muchas ciudades, la superficie acumulada de terrenos vacíos tiende a ser mucho mayor que la requerida por la ciudad (o metrópoli) para su crecimiento en las próximas décadas, de acuerdo con las proyecciones de población y las perspectivas de crecimiento económico; a esta superficie se agrega la multitud de nuevos desarrollos que, año con año, se aprueban en cada ciudad, sin preguntarse si realmente se necesitan.
Preguntarse esto tiene sentido, por dos razones: porque México alcanzará su máximo crecimiento demográfico alrededor de la década de 2050 y porque, desde las empresas y desde los gobiernos se sigue creyendo que es (casi) infinita la demanda de nuevo suelo urbano.
Foto: Archivo.
¿Qué pasará si se mantiene el modelo de urbanización vigente? ¿Si no hay políticas para la ocupación y aprovechamiento de los predios vacíos? ¿Si se siguen aprobando desarrollos de todo tipo, sin ton ni son, en las afueras cada vez más lejanas de los centros urbanos?
De no cambiar este modelo, buena parte de las ciudades mexicanas estarán condenadas a no tener una estructura física compacta y organizada, símplemente porque la oferta de suelo que puede ocuparse dentro de la ciudad, sumado a la oferta de los diversos desarrollos, superará a la demanda por razones demográficas; ¿Qué pasará cuando observemos que cientos de hectáreas para desarrollos urbanos no se vendan?
Se requiere aplicar con urgencia políticas públicas e instrumentos de suelo y desarrollo urbano que incentiven la ocupación de predios vacíos y la compactación de las ciudades considerando lo siguiente:
- Es prioritario incentivar la oferta de suelo bien localizado dentro de las ciudades para dos usos principales: hábitat para las familias más pobres para evitar que sigan engrosando los asentamientos informales en las periferias alejadas y creación de más espacio público. Los terrenos vacantes podrían cubrir estas necesidades.
- Promover una mezcla compatible de usos del suelo para lograr un espacio ambientalmente sustentable y socialmente mixto.
- Desalentar la expansión urbana periférica, promoviendo e incentivando usos no urbanos.
Estas políticas, requieren que los gobiernos, principalmente municipales, se asuman como gestores y facilitadores del desarrollo socioeconómico y como promotores del ordenamiento territorial y ambiental de las ciudades.
Requieren también de sistemas diferenciados de incentivos (y desincentivos) a la inversión privada, que fomente la participación de los propietarios y los empresarios en estas políticas; para ello se requiere:
- Una política fiscal urbana que incluya créditos, subsidios, condonaciones y facilidades para influir en el ánimo de propietarios, desarrolladores y/o constructores para ocupar en plazos cortos los predios vacíos, descando el impuesto predial como incentivo para la promoción de acciones urbanísticas.
- Generar desincentivos, cuando los incentivos no alcanzan sus objetivos; un ejemplo es desincentivar usos urbanos en la periferia de la ciudad, a la vez que se incentivan los no urbanos como agricultura y silvicultura de alto rendimiento, grandes proyectos que casi no consumen suelo, turismo rural, otros.
Desde la visión urbanística, se requieren medidas concretas para avanzar en la ocupación de predios vacíos definiendo cuándo corresponde a qué predio o conjunto de predios ser desarrollados.
Igualmente, es fundamental controlar y reducir el crecimiento urbano periférico desde dos perspectivas:
- La primera, controlando los cambios de uso del suelo, evitando urbanizar en suelo no apto (bosque, suelo agrícola, manglar, dunas de playa, selva, humedales, zonas de riesgo, etc).
- La segunda, corresponde a la conservación e incremento de las áreas de uso público y para la protección ambiental.
Sintetizando, se ha evidenciado que los efectos positivos de estas políticas en las ciudades son muchos, destacando: la elevación de la eficiencia en el funcionamiento urbano, la reducción de los costos de las infraestructuras (construcción y mantenimiento), el avance en el ordenamiento espacial y ambiental, la elevación de las plusvalías y, en general, mejoras evidentes en la calidad de vida de sus habitantes.
*El autor es investigador del Colegio Mexiquense, y del Centro EURE. Este artículo se desarrolló con la colaboración del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CONARED).
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