Crecimiento ordenado con usos mixtos

Los desarrollos verticales que combinan usos habitacionales y comerciales ayudan a redensificar las localidades, pero se deben establecer reglas claras para evitar un colapso en los servicios

Santa FeSalir del departamento por la mañana y bajar unos pisos en ascensor para ir al gimnasio, luego bajar un piso más para desayunar en un café y acudir al banco que está en la planta baja del edificio a pagar cuentas antes de ir al trabajo, es el ideal de no pocas personas que buscan las mejores condiciones de vida.

Hoy día los esfuerzos del mercado inmobiliario están enfocados a integrar espacios comerciales, laborales y habitables en un solo complejo; la apuesta es lograr ciudades compactas donde sea más fácil acercar los servicios de urbanización, disminuir los tiempos de traslado de las personas entre la vivienda y el trabajo, así como mejorar el desempeño de los espacios comerciales. Lo anterior, en armonía con los espacios verdes y el concepto de desarrollo sustentable, se conoce como desarrollo vertical de usos mixtos.

En un sentido más amplio, cualquier desarrollo que combine usos residenciales, comerciales, culturales, industriales o institucionales —no importa si se trata de un solo edificio e independientemente de su ubicación en las ciudades— es un desarrollo de uso mixto.

Y aunque esta solución es cada vez más común, de acuerdo con los especialistas en la materia, no se trata de una moda, sino de una solución a los problemas de espacio para la vivienda. Sin embargo, advierten que los nuevos desarrollos tienen que estar bien planificados si no se quieren generar nuevos problemas.

Ciudades capitales con problemas de reserva territorial

 

Uno de los objetivos de la política de vivienda del Gobierno Federal consiste en lograr un crecimiento urbano más ordenado, para lo cual busca fomentar la edificación vertical, incrementar la densificación en los conjuntos habitacionales y reforzar los Desarrollos Certificados, anteriormente conocidos como Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables (DUIS).

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FOTO: LUIS CARBAYO / CUARTOSCURO

Entre los beneficios que aporta el desarrollo vertical está, precisamente, la redensificación de las zonas urbanas, es decir, lograr que las personas regresen a los sitios cercanos a las fuentes de empleo que habían sido abandonadas por las construcciones periféricas que sólo fomentaban el crecimiento de las manchas urbanas.

Brenda Sánchez Castro, secretaria de Desarrollo Urbano de Monterrey, Nuevo León, explica que actualmente se promueve el desarrollo vertical en la zona centro de la ciudad, debido entre otras cosas a que por más de dos décadas, la zona metropolitana de Monterrey tuvo un crecimiento horizontal que ha generado diversos problemas, como largos periodos de traslado entre un punto de la ciudad y otro.

Brenda Sanchez Castro

Brenda Sánchez Castro

Por lo anterior, el gobierno municipal puso en marcha un nuevo Plan de Desarrollo Urbano y un reglamento de zonificación que permiten desarrollar construcciones verticales mixtas en zonas orientadas al transporte. “Esto nos trae como beneficio que la gente regrese al centro de Monterrey, donde existe infraestructura de transporte, educación, salud y cultura”, apunta la funcionaria.

“Existe un caso de vivienda vertical con usos mixtos y que forma parte de la regeneración de una zona abandonada ubicada al sur de Monterrey. Se trata del Desarrollo Nuevo Sur, el cual está edificado en una zona donde había una fábrica de ladrillos muy grande, la cual cambió su ubicación y ese terreno quedó en desuso durante varios años. Ese proyecto de regeneración urbana recibió una inversión privada de cerca de 300 millones de dólares (mdd)”, comenta Sánchez Castro.

Dicho complejo cuenta con un centro comercial, áreas verdes, espacios destinados al esparcimiento y restaurantes, “este caso también se debe a la confianza que los inversionistas tienen en Monterrey y a la rapidez para obtener un permiso de construcción”, enfatiza la secretaria.

PROYECTOS INCLUYENTES

Elías Cattan Cherem, fundador del despacho Taller 13 Arquitectura, advierte que los desarrollos verticales no sólo implican una visión de usos, sino también de “ingresos mixtos”, es decir, que puedan convivir en los mismos espacios personas con diversos tipos de ingreso. “Lo que hemos hecho es arrojar a la periferia a las personas con menores recursos impactando a su economía aún más con los gastos de transporte”, puntualiza.

No obstante, Richard de Pirro, socio fundador del Instituto Mexicano de Urbanismo, considera que los desarrollos verticales de usos mixtos pueden ser una solución a problemas de espacio para construcción de viviendas o negocios; sin embargo, no se encuentra del todo comprobada su utilidad.

“Los desarrollos verticales encarecen el costo por metro cuadrado, así como su mantenimiento, y por lo mismo se encuentran lejos del alcance de la clase media. En cuanto al ahorro en el consumo de energía es más caro tener bombas que lleven el agua de manera vertical a todos los pisos; además el consumo de energía por tener elevadores funcionando todo el tiempo es excesivo”, señala Pirro.

Un departamento de 74 metros cuadrados ubicado en un edificio de la colonia Del Valle, en la delegación Benito Juárez, Distrito Federal —una de las demarcaciones con mejor calidad de vida y oferta de servicios en el país— puede llegar a costar más de 2 millones de pesos (mdp), es decir, poco más de 30 mil pesos por metro cuadrado.

Otro reto que enfrenta la construcción de vivienda vertical con usos mixtos es la reserva de hectáreas para la construcción de vivienda nueva.

Ramon Salgado Vega

Ramón Salgado Vega

POCO ESPACIO

Ramón Salgado Vega, vicepresidente de Vivienda y Desarrollo Urbano de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC), destaca la importancia de “reciclar” inmuebles para llevar a cabo este tipo de desarrollos. “Se trata de tomar predios que han sido abandonados o que están en desuso para la construcción de desarrollos que puedan albergar a más de una familia, no se trata de una moda, más bien es la respuesta a los grandes problemas de vivienda nueva que requiere la ciudad.”

Para Alfonso Chávez Muñoz, especialista en gestión y planeación del territorio del Programa Universitario de Estudios Metropolitanos (PUEM), de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), la mejor opción es “aprovechar las zonas con infraestructura acumulada, es decir, los espacios que cuentan con fácil acceso a servicios públicos. Sería más sencillo y barato aprovechar esa infraestructura en vez de urbanizar nuevos espacios”.

CRECIMIENTO CON VISIÓN

Para promover un crecimiento organizado en desarrollos verticales de usos mixtos es necesario contar con un marco legal que establezca los límites que puede alcanzar cada proyecto. Chávez Muñoz afirma que es necesario que cada ayuntamiento determine qué altura puede alcanzar un desarrollo inmobiliario y el impacto que tendrá en cuanto al consumo de agua, electricidad y accesibilidad.

“También hay que tener en cuenta que una mayor densidad poblacional podría colapsar las vialidades y los sistemas de drenaje, así como dificultar el abastecimiento de agua. Por eso, en cada caso específico se deben delinear las reglas para las construcciones, qué altura máxima pueden alcanzar, cuánto espacio debe permanecer libre y los tipos de uso de suelo que se van a permitir”, advierte.

En Monterrey, por ejemplo, se hicieron cambios en los lineamientos de los Desarrollos Orientados al Transporte (DOT), los cuales establecen que los predios que se ubiquen a 500 metros del Metro o la Ecovía, podrán disponer de espacios de estacionamiento en predios cercanos a la zona, permitiendo así la regularización de comercios y servicios. Asimismo, se estableció una disposición para prohibir salidas desde el estacionamiento en reversa en avenidas principales, con el fin de evitar accidentes.

Chávez señala que este tipo de proyectos han encarecido la vivienda, por lo que para lograr que funcione la repoblación de centros urbanos “tenemos que mirar a desarrollos verticales con un esquema de desarrollo social, orientado también a las familias de menores ingresos. Ésta es una tarea pendiente de los desarrolladores y del Estado. Hasta hoy se han realizado desarrollos horizontales que lo único que han propiciado es el crecimiento de la mancha urbana y al paso del tiempo las viviendas quedan abandonadas por las dificultades que representa vivir lejos del centro de trabajo”.

Richard Pirro comenta que las adecuaciones a los marcos legales no son un problema, pues los usos de suelo se han modificado según la situación y necesidades de cada municipio. Asimismo, refiere que es importante asegurarse de que exista mercado para la superficie construida para garantizar el retorno de la inversión.

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