Actualizar predios, la inversión más rentable

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Con una inyección de 3.7 mdp, el municipio de San Mateo Atenco puso al día su padrón catastral y en los últimos seis meses de 2015 incrementó 20% su recaudación del impuesto, con ingresos de 17 mdp

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FOTO: CHRISTIAN SERNA / CUARTOSCURO

El ingreso más importante para los gobiernos municipales en México proviene de la recaudación del impuesto predial, sin embargo, los expertos calculan que apenas 15 por ciento de los 2,446 ayuntamientos del país utiliza métodos que permiten realizar una valoración acertada de sus predios, y por tanto, una mejor cobranza del gravamen.

“Para mayor confiabilidad de la valuación catastral es menester realizar auditorías periódicas a los valuadores y evitar así que haya ‘subvaluaciones’, dicho en otras palabras, casos de corrupción”, comenta Fernando Camacho Íñiguez, director general del Centro de Estudios Catastrales.

A su vez, Amado Villarreal González, director de Desarrollo Regional de la Escuela de Gobierno y Transformación del Instituto Tecnológico y de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM), expresa que se requiere de un modelo nacional típico para la valuación correcta y que la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) brinde más herramientas que apoyen a gobiernos locales.

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Fernando Camacho Íñiguez
FOTO: CORTESÍA DE PROCESOS CATASTRALES

“Es importante aclarar que no importa el tamaño o fortaleza de un ayuntamiento para obtener un catastro efectivo válido, tanto donde predominan predios urbanos como rústicos; la actualización de valores catastrales debe ser continua, sea por su construcción o por la plusvalía que genere la mejora en infraestructura a su alrededor”, agrega Fernando Camacho.

Aunque existe la posibilidad de ajustes a la baja por una minusvalía en un predio, no es una práctica que suela verse. Para Gerardo Limón Gómez, director de Procesos Catastrales del Centro de Estudios Catastrales, la sistematización del catastro debería ser una meta nacional, pues en la medida en que ésta se dé, habrá un alza inmediata en el cobro predial en los municipios.

“La pregunta es ¿por qué los ayuntamientos no invierten más en ello y prefieren ‘vistosas’ inversiones en infraestructura? Parece que olvidan que si crece su recaudación predial y cobro de derechos de agua potable recibirán mayores participaciones federales”, cuestiona Camacho Íñiguez.

UN CASO DE ÉXITO

En la mayoría de los ayuntamientos de México, la valuación catastral aún se hace con papel y lápiz. En San Mateo Atenco, Estado de México, se empezó a dar la vuelta a la hoja apenas en abril de 2014 con la actualización del catastro y la cartografía digital del territorio, gracias a la modernización del sistema con un crédito de 3.7 millones de pesos (mdp) firmado con el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos (Banobras) y que se terminó de pagar en noviembre pasado, explica Joel Aguilera Morales, tesorero del municipio mexiquense hasta diciembre de 2015.

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Joel Aguilera Morales. FOTO: CORTESÍA DEL MUNICIPIO DE SAN MATEO ATENCO

Su diagnóstico arrojó que había dominios sin actualizar y tras un “barrido” en 4 mil predios elegidos por su potencial de recaudación, el padrón creció de 16 mil 987 a 18 mil 69 predios, con lo cual la recaudación aumentó 20 por ciento en los últimos seis meses de 2015, equivalente a 17 mdp, con respecto a 2014. Por lo anterior, el Órgano Superior de Fiscalización del Estado de México reconoció al ayuntamiento como uno de los mejores seis recaudadores de predial en la entidad.

“Habría que imaginar lo que crecerá cuando se actualicen otros 13 mil predios de San Mateo Atenco, la inversión realizada será ‘de risa’; valdría la pena que todos los alcaldes del país trabajaran en ese sentido, más que en hacer sólo obras en busca de imagen en la prensa”, reconoce Aguilera Morales.

La cartografía digital no es lo único que se hizo, también se invirtió en equipo topográfico y de cómputo, remodelación y compra de mobiliario adecuado en oficinas de catastro, redondeado con un programa de capacitación. Los resultados se dispararán en 2016, cuando se involucre al total de predios del municipio”, asegura el ex tesorero municipal.

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Diego Díaz
FOTO: CORTES´+IA DEL INSTITUTO MEXICANO PARA LA COMPETITIVIDAD

Para Diego Díaz, investigador del Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco), “es una vergüenza que, según el estudio más reciente de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) —con datos a 2012— México ocupe el último lugar de América Latina en recaudación predial, respecto a su producto interno bruto (PIB), con 0.14 por ciento; abajo del 0.19 de Guatemala, 0.26 de Costa Rica, 0.49 de Brasil, 0.59 de Colombia y 0.60 por ciento de Chile, por citar algunos”.

PUERTA ABIERTA A MUNICIPIOS

Ante la necesidad de fortalecer a los ayuntamientos, el Gobierno Federal puso en marcha un programa de financiamiento para la automatización de la gestión catastral, actualización cartográfica y cursos intensivos de capacitación.

Además existe la Ley de Coordinación Fiscal, con la cual se brinda una salida a los ayuntamientos que juzguen pertinente delegar en su gobierno estatal el cobro del predial, para verse beneficiados con una participación federal mayor del Fondo de Fomento Municipal.

“Sin embargo, eso no parece suficiente, tendría que revisarse la conveniencia de ampliar los periodos de gobierno, pues tres años resultan insuficientes para que las administraciones municipales modernicen su catastro, la experiencia del personal capacitado se desperdicia con cada cambio de gobierno, con la pérdida de recursos y tiempo que ello implica”, sentencia Diego Díaz.

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Amado Villarreal González
FOTO: CORTESÍA DE LA ESCUELA DE GOBIERNO Y TRANSFORMACIÓN PÚBLICA DEL TECNOLÓGICO DE MONTERREY

Por otra parte, Amado Villarreal enfatiza que “se tendría que trabajar en la concientización de los gobiernos locales para hacer frente a sus obligaciones financieras y fortalecer la Hacienda local.

Salvo Nuevo León, Jalisco y el Estado de México, que han empezado a seguir el buen paso de la Ciudad de México en recaudación predial (los tres primeros producen entre 8 y 12 por ciento de sus ingresos propios, y la Ciudad de México 40 por ciento), la mayoría no genera ni 5 por ciento; y de entidades como Oaxaca, Chiapas y Guerrero mejor ni hablar”.

El directivo del ITESM sugiere que “tendría que contemplarse una creciente valuación de los predios por metro cuadrado y estrategias que permitan reducir la dificultad de los gobiernos municipales a la hora de brindar servicios públicos”.

En tres años empezaría a verse la estandarización de capacidad de dichas administraciones para generar recursos propios importantes, para que no sean sólo un puñado los modernizados. “Todo ello no se entendería sin un nuevo acuerdo fiscal que abra la llave a recursos federales, aunque para ello aún no hay fecha”, reconoce quien también fuera director general adjunto de Política de Ingresos en la SHCP.

¿CÓMO SE EVALÚA?

El Artículo 115 constitucional faculta a los ayuntamientos para proponer a sus legislaturas tasas y bases sobre las cuales cobrar el gravamen, cantidades que tendrán como aplicación final la prestación de los servicios municipales que sustentarán su desarrollo social.

recaudacion-predialLa valuación catastral tiene dos vertientes: la primera, por actualización del valor de predios que no han sufrido modificaciones en sus datos técnicos inscritos, como superficie, construcción y sus clasificaciones, o cuyo entorno tampoco haya sido modificado.

La segunda, por conservación, que se practica a predios que registraron modificación en su superficie o construcción, por subdivisiones, relotificación, remodelación o por cualquier acción urbanística que modifique los usos o destinos y que afecte su valor.

Limón Gómez precisa que “los dominios se clasifican en rústicos y urbanos, aunque algunos llegan a calificar como intraurbanos o semiurbanos siguen siendo rústicos, esta subclasificación se realiza con base en su uso potencial”. Existen predios de riego, temporal, agostadero o eriales para los cuales las tablas catastrales establecen un valor diferenciado, con la hectárea como unidad de medida.

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Los predios urbanos se clasifican en baldíos y construidos; los primeros carecen de construcciones permanentes a diferencia de los segundos, en los cuales se suma el valor del suelo y su edificación por metros cuadrados, según su calidad, edad y estado de conservación.

El ingreso predial se decide con base en tablas catastrales de valores unitarios de los terrenos y las construcciones. Así, la determinación del valor de los predios resulta clave en las administraciones públicas locales.

2 Comments

  1. Será el primer lugar más de la mitad del territorio de México está a nombre de nuestros dirigentes funcionarios que no pagan un solo centavo pero imponen pagar una renta sin servicio en los habitantes el mismo concepto de tenencia otra renta más por tener su propio auto sin que nuestros dirigentes metan un solo centavo en el mantenimiento.

  2. Que hagan cuentas con sus funcionarios predilectos en utilizar el suelo de México exentos de pago impuesto predial por instalar sus negocios seguro saldrá 80% del territorio mexicano, es el mismo concepto en pago Tenencia de auto se cobra una renta al dueño sin que los funcionarios metan un solo centavo en el mantenimiento del auto.

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